房地产调控是在“买时间”.docVIP

房地产调控是在“买时间” 关于中国经济硬着陆的风险，近日普遍引发国内外的热议，观点地产新媒体也就此事对大和资本大中华区首席经济学家、中国研究部主管孙明春进行了采访。 　　作为投行业务资深的经济学家，孙明春先后曾担任过雷曼兄弟中国首席经济学家、野村证券中国首席经济学家，同时现今还担任中国金融40人论坛成员。对于中国经济的发展趋势，孙明春有着独特的见解。 　　孙明春认为，中国大概有25%的概率可能会出现硬着陆，是在今年四季度或明年一季度，GDP增长率可能低于8%的，主要是来源于目前的基础设施投资和房地产投资的放缓。 针对当前的房地产调控，孙明春指出，现在中国房地产有泡沫，但还不是太大，如果这次不能够有效抑制住它的话，泡沫在接下来的三五年里可能会更大，等三五年更大以后再爆破，那对经济的影响会非常坏，政府现在调控的主要目的是“买时间”。 孙明春表示，未来中国经济的发展趋势要警惕中等收入陷阱，尤其是制造业危机和就业问题，比较好的解决方法是把经济增速逐渐放缓，进行结构优化和调整。 　　以下为观点地产新媒体对孙明春先生的采访实录： 　　媒体：近期国内外经济学家围绕中国经济硬着陆的问题，一直都有争论，您是怎么看待硬着陆的？ 　　孙明春：我们的判断相对于市场还是比较悲观的，我们认为大概有25%的概率会硬着陆，就是在今年四季度或明年一季度，GDP增长率低于8%的这种可能性。 　　当然，这个“硬着陆”的定义是比较主观的，因为市场上并没有一个统一的定义。我们只是根据2008-2009年政府“保8”的政策举措而选择了这一定义。 　　我们判断有25%的概率可能出现硬着陆，主要取决于投资方面。我们担心的主要是两块，一块是基础设施投资，一块是房地产投资。基础设施投资。 　　我们的担忧应该讲已经开始出现了，比如看上半年的基础设施投资，名义增长率只有7%左右，如果把价格因素考虑进来（因为材料价格也在涨），实际的基础设施投资增长率已经接近零了。 　　就6月份当月来讲，基础设施投资应该已经出现了年同比的负增长。这个原因也很简单，主要是现在地方政府融资平台没有资金，而它们主要的任务就是做基础设施投资。 房地产投资现在还是很强的，今年上半年同比增长32%.如果把单月的数查出来，六月份的单月增长率只有28%，也就是说实际上六月份已经回落了，只不过再往下落多少暂时还不好讲。 　　上半年房地产投资还比较强，一个主要原因是去年房地产销售不错，所以开发商还有大量的现金，因为去年有大量现金回拢。 　　另外一方面，我想开发商对这次宏观调控的心理准备，比2008年的那一轮要好很多，大家已经在通过各种渠道融资，很多开发商在去年年底、今年年初做了很多准备。 　　更重要的是，虽然今年通过银行以及信托的渠道，监管部门对于房地产做了很多限制，但我们认为房地产开发商还是通过很多其他的渠道，从非银行非信托部门拿到一些资金，包括委托贷款（也是通过银行、信托）、民间融资（包括产业投资基金、个人、国企、上市公司以及服务型的企业等等）等各种各样的渠道获取资金。 　　所以，到现在来讲，房地产企业整体的资金还是可以的，还没有导致房地产投资大幅度下滑。但是，如果总体信贷方面还是偏紧的话，随着时间的推移，我觉得房地产开发商的资金链会越来越紧。 　　按上半年房地产投资增长32%的话，它意味着房地产开发商资金消耗的速度比去年同期加快了32%。 而根据国家统计局的数字，上半年房地产开发企业本年资金来源同比增长21.6%，说明资金消耗的增长速度是远远超出了资金来源的增长速度。这意味着开发商整体的资金状况正在迅速恶化。 　　随着开发商资金链越来越紧，我估计很多开发商不一定会把钱消耗到最后一刻才停止投资，而更有可能是保持实力，维持生存。 　　所以，我想房地产投资有可能会出现逐月下降的情况。实际上，在2008年我们也看到过，房地产投资从30%的增长率逐月下降，连续八、九个月下降，最后下降到接近零增长。今年也不排除出现这种情况。 　　因此，我觉得下半年如果整个宏观调控的政策是“整体紧缩、局部放松”的话，房地产投资应该会明显下滑的。因为局部放松，我估计绝对不会放松到房地产这边，我想房地产投资到四季度和明年一季度都会下得比较快。 　　如果把房地产投资和基础投资这两项绑在一起算，这两项超过我们固定资产投资的50%以上。这两样投资如果出现持续下滑，那么整个固定资产投资可能也会下滑比较快。 　　基础设施投资如果下滑得比较快，有可能还会影响到相关的制造业投资，因为有很多制造业的投资依赖于基础设施，比如一些开发园区的项目，如果“三通一平”做不好，开发区的建设停顿下来，那很可能制造业的投资也出现放缓。 制造业投资从月度数据来讲，上半年整个制造业投资是相当强的，有40%左右，从前五个月看就更高，大概接近50%，这说明制造业投资增长按月来看六月份也