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沈阳国贸中心全案营销报告 www. bacic. com 行政手段——节约集约用地 行政手段——常务会议部署四季度经济工作 金融手段——降息 金融手段——《经济适用房开发贷款管理办法》 写字楼客户定位 目标客户特征 外地来沈的投资客群 浑南大型知名企业配套行业 他们已经有多年投资经验 他们对财经资讯信息比较关注，对高科技比较看重 他们选择投资类项目产品时，多看重地段优势及周边配套与市场环境。 他们对投入的资金回报率有很高的要求。 他们多为浑南大型企业行业链条上的下游配套服务行业。 他们对浑南大型企业有强烈的依存度，渴望与其进行短距离接触降低成本。 他们一般企业规模都不大，选择写字楼产品时多选中小面积 他们对商务配套服务有较高要求 -222- 写字楼客户定位 目标客户特征 三好街外溢企业 他们已在三好街打拼多年。 他们多为IT数码及相关电子配套行业。 他们渴望与浑南动漫科技产业园形成互动联合 他们对办公区域的商务配套依存度较高，对周边交通条件有很高要求。多选中小面积产品。 浑南房产及相关服务行业 他们多为知名房产企业，在浑南有项目或未来将会在浑南区域进行重点开发。 房产相关服务行业，如广告公司与代理公司，他们多随区域热点开发进行业务跟进。 他们在对产品的品质与形象知名度有一定的要求，多选中大户型产品。 -223- 写字楼客户定位 目标客户特征 房产下游配套产业链 他们多为家居、建材流通等配套行业。 他们对新开发的热点区域较为关注，并可能长期在此布局。 他们一般在市中心都有形象店，所以在选择写字楼产品时多为中小面积，对交通便利要求度较高。 奥运经济衍生的行业 他们多为由奥运所来来的奥运经济衍生行业，例如健身俱乐部 他们对浑南奥体商圈的经济价值十分看好。 他们对写字楼产品配套服务要求度较高。 他们购买浑南产品主要是依托奥体经济借势发展。 -224- 写字楼客户定位 市场需求分析 目标客户探求 目标客户特征 目标客户定位 -225- 写字楼客户定位 目标客户定位 1 沈阳浙商企业团体 主力客群 浑南企业配套行业 三好街外溢企业 沈河与和平投资客 2 次主力客群 房产及房产服务行业 外地来沈投资客群 3 偶得客群 房产下游配套产业链 奥体经济衍生行业 -226- 价格定位 竞品项目价格研究 本项目价格初步定位 -227- 价格定位 公寓竞品项目价格研究 14-34 4300 33-77 同方例外 浑南板块 　12—23 4600 27--48 和谐大厦 　14—40 4600　 30--88　 天缘旺角名座 铁西板块 21-60 6000-6100 35-95 太原时代 20-55 6700 35-82 万达新天地 太原街板块 20-56 7000 33-80 中街上乘 30-70 6500-7000 45-96 丰瑞威士顿广场 中街板块 35-80 10200 38—90 华府天地 40-100 10000 40-90 领先国际城 金廊板块 总价（万元/套） 均价（元/㎡） 户型面积（㎡） 项目名称 板块 沈阳高端公寓价格研究 从目前高端公寓各板块价格体系来看，金廊沿线的价格支撑点在10000元/平，中街与太原街板块的价格支撑点在6500---7000元/平。铁西板块的公寓产品价格目前在4500—5500元/平，浑南区域公寓产品较少，目前价格区间在4300----5300元/平。 -228- 价格定位 本案公寓产品价格初步定位 本案公寓产品定位要结合以下几个原则 要尊重目前市场价格规律，参照市场客观实际情况进行科学合理定价。 要结合公寓产品在本项目中的地位，公寓为本项目的经济核心，入市价格不易过高。 本项目公寓价格要以产品自身为依托，并同时结合产品的附加值与配套服务进行综合定价。 伟业通过市场比较法并结合项目自身产品实际情况进行综合考虑建议本项目公寓价格如下： 09年本项目公寓入市起价为6900元/平 09年本项目公寓入市均价为7200元/平 本项目公寓全盘均价为8000元/平 09年本项目公寓全年均价为7500元/平 注：以上价格是含精装修及家电配套 -229- 价格定位 写字楼竞品项目价格研究 10200 75——300 ㎡ 财富中心 12000 117—260㎡ 华府天地 11000 46—204㎡ 商会总部大厦 8000 85—400 ㎡ 华新国际 9800 100 ㎡自由分割 领先国际城 均价（元/㎡） 户型面积（㎡） 项目名称 沈阳高端写字楼销售价格研究 从目前沈阳高端写字楼市场来看，多数甲级写字楼为出租，销售的只占一小部分，从目前在售的甲级写字楼价格来看集中在8000—12000元/平。 -230- 价格定位 写字楼产品价格初步定位 本案写字