徐州项目七号地定位策划可行评估.pptVIP

徐州新城{七号地}可行性研究意见 -----【荷美兰蒂.北欧风情小镇】 需求呈现类哑铃型结构:有别于一般城市的“金字塔” 结构，徐州的国有经济、政府经济相对强势，民营经济相对滞后，城市中产阶层的中端消费人群（家庭月收入4000—8000元）较少，而财富阶层和低收入人群相对比例较大，需求分化使市场在房地产市场发展初期更多以偏向满足高端及中端的有效需求； 阶层消费特点：地产消费成为标定身份的象征，执着于对价值感的追求，总希望争取被列入比他高一个层次的那个阶级，非常渴望被认同，好面子，具有炫耀的心理；徐州富有阶层已经开始从以往的占据城市繁华、城市景观的消费偏好向占有低密度空间、异域文化特色项目的转移，呈现出审美及文化消费的升级趋势，中端消费者则以追赶地产新潮为荣耀 以本地化消费结构为主：本地消费人群占总量的90％以上，徐州作为水路铁的交通枢纽，三省交接区方圆200～300公里范围的大型中心城市，对周边经商务工上学等有相当吸引力，但目前多以租房解决居住问题，在二级租务市场间接拉动住房消费，但租金水平较为有限；但连续几年的房价攀升，已经对购房人形成了紧迫感。 与时俱进的消费观念：对房地产出现的新事物、新概念的接受度较高，愿意尝试，近来若干欧式风情项目如“泉山美墅、泉山森林海、 产品偏好： 注重采光通风，塔楼在的市场接受度较弱，普通的多层作为城市最常见传统的建筑形态，价值认可度低，别墅、花园洋房、带电梯的小高层、高层板式建筑更为偏好； 喜好大气、现代的产品形象； 二居/三居为主流产品需求； 对项目建筑文化价值、形象价值的感知及消费正逐步成为消费价值点 　 　 1050 　 　 1237 　 　 #地下车位 　 　 1575 　 　 1856 521 244 车位数 　 　 0.70 　 　 0.70 1 1 车位配备系数 　 　 　 　 　 　 　 　 　 933 1317 2250 1007 1644 2651 521 244 户数小记 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0 0 0 173 509 681 127 103 一期 0 0 0 237 697 934 174 141 三期 552 779 1331 353 260 613 130 0 四期 381 538 918 244 179 423 90 0 二期 #》90 #《90 高层板 #》90 #《90 小高层板 花园洋房 TOWNHOUSE 　 　 　 　 　 　 　 　 户数合计 项目分期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 120 85 0 125 85 　 170 210 一期 120 85 0 125 85 　 170 210 三期 120 85 0 125 85 　 170 210 四期 120 85 0 125 85 　 170 210 二期 #》90 #《90# 高层板 #》90 #《90# 小高层板 花园洋房 TOWNHOUSE 　 　 　 　 　 　 　 　 户型主力面积 项目分期 各分期区块的户数比例匡算及车位数量 开发进度及销售进程计划——节点安排表 2009年 2010年 2011年 2012年 1期10万 开发进度 4万 13万 16 万 15万 12万 目标消化量总计 2008年 2期15万 3期15万 4期20万 4万 6万 7万 8万 8万 7万 8万 12万 分期目标消化量 价格定位 价格及开发进程 现状的市场价格区间 进行区域成交情况和成交时间的修正 进行本案的个别因素修正 本案的开盘价格和一期均价 本案2008.7开盘价格区间 本案自我的价格比对逻辑建立 长期整体和区域市场发展判断 本案自我的价格比对关系 TOWNHOUSE/花园洋房/板式公寓 各分期价格区间预判 本案的整体目标价格区间 市场比较法 长期趋势判断 判断精准价格 项目长期价格区间判断 价格研究工作模型 2 价格及开发进程——价格定位 市场比较法基本条件和设定 区域成交价格区间为前述区域市场内容，现时一般性商品房销售价格区间为普通板式(2700～2900)、花园洋房(2900～3100)、TOWHOUSE(3400~3900)； 成交状况均为新开发商品房的市场销售行为，均为正常； 项目开盘为2008年7月，即交易时间修正至2008年7月； 未来市场价格的增长率，以０5～０７年度的既有增长率为基础，结合区域市场研究对未来发展的基本定性结论，进行预估。 个案性因素修正以项目综合排序和区域板块价值、市场竞争状况、开发商品牌、市场营销操作、和销售速度、开盘工程进度及形象6个主要参数调整，得出本案的开盘价格区间。 价格研