长白项目概念设计结论.docVIP

长白项目概念规划设计任务书 规划篇 规划要求 长白项目用地位于浑河南岸（属二环路以外区域），沈苏快速路东侧，属于规划中的银带重点工程项目。分为商业和居住用地两种性质，其中指标如下： 土地座落 规划用地面积（万平方米） 容积率 建筑密度 绿地率 限制高度（m） 商业比例 规划用途 建筑退线（m） 备注 和平区 9.92 ≯4.5 ≯40% ≮15% 100 商业 居住用地内需按规模设置小学、托幼等服务设施。 27.8 ≯1.8 ≯25% ≮30% 100 15% 居住 根据规划要求，用地北侧临河沿线为宽约40米的商业用地，以形成沿河商业。政府希望临河建筑的立面有商业公建的感觉，因此，必须注意沿河高层和商业的规划和立面形象。沿河商业约30000平米（争取沿河商业只做15000，其余移至用地东侧和南侧沿街）。 用地内的配套情况如下： 幼儿园共约4000平米（共托儿6班、幼儿8班，分两处设置，并满足服务半径要求）；用地共约5000平米。 18班小学一所（考虑设在用地西南角胜利桥南引桥东侧）；用地约12000平米。 会所1000平米； 物业1300平米； 市政配套1000平米。 备注：以上指标在规划中需根据千人指标进行核实。 各地块的使用和产品布置需结合各分区的土地价值高低（如沿街的商业价值高，住宅价值低）和环境因素（如噪音的影响）充分考虑，合理利用土地资源。 根据道路等级、交通流量和交通人流方向合理布置小区出入口，并考虑各沿道路界面的处理（如商业业态、产品类型、对道路环境的利用或噪音隔离、轮廓线、立面适宜性等因素）。 朝向和日照间距控制 根据四季的经验，朝向基本均为偏东25度，在开盘初期，市场抗力比较大，后来，随着展示和社区成熟，并且产品本身在这一点上没有什么差异和选择，才逐渐弱化。因此，在同一项目中，如果同时大量存在如偏东17度和偏东30度以上的产品，必然因为自身的竞争对比而产生更大的抗力，且不易消除，市场风险大，此外，超过30度本身在东北地区作为普通住宅也不理想。因此，应避免大量的偏东西20度以上的朝向，基本控制在偏东西0-20度之间，根据用地情况，可以偏东为主。 日照间距规定（二环路以外区域）： 日照间距（0-30度）：板楼：9mH≤21m时L≥1.7H；H21m 时L≥2.0H 日照间距（30-60度）：系数减少0.2。板楼：9mH≤21m时L≥1.5H；H21m 时L≥1.8H 点式：L≥1.5B（面宽 ） 退红线要求： 多层：8米 （小）高层：10米 商业：10米 容积率测算结论 1、并不是容积率越高越好，利润最大化的容积率应控制在一个区间范围；总地块容积率不低于1.85。 2、洋房单位利润较高，可在一定程度多布置该产品，面积比例不少于15%； 3、在不损失容积率和影响景观的同时，尽量用多层产品替换小高层； 4、与情花、多层相比，小高层是相对不经济的产品，同时，会增加人防面积；但因为需提高景观面积及解决车位问题，小高层仍有存在的合理性；因此需要适当控制其比，面积比例不高于40%； 提高容积率的几个方向（按优先性顺序由高至底排列） 在市场可接受的限度内增加多层和小高层的进深（目前多层和小高层的进深为10.9m）； 增加点式小高层（比例控制请销售给出）； 增加沿河高层的层数； 增加沿河高层的单层面积； 做东西向住宅（比例控制请销售给出）； 增加少量点式高层（比例控制请销售给出）。 人防规定及影响 规范摘录： 第二章 建设范围与标准????第五条????城市（含各类经济技术开发区及县城）和重要经济目标区域新建民用建筑，十层（含十层）以上的，必须修建与建筑底层同等面积的防空地下室；九层以下的，按总建筑面积的百分之二修建防空地下室。????第六条????有下列情形之一的，建设单位可申请易地修建防空地下室；易地修建确有困难的，各人民防空主管部门缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建人防工程。（一）????采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米或者地下室空间净高低于防空地下室规定标准的新建十层以上的民用建筑；（二）????因建设地段房屋或地下管网密集，防空地下室不能施工或者难以采取技术措施保证施工安全的民用建筑；（三）????九层以下或者新区开发、旧城改造、集资统建和商品房建设，按规定应修建防空地下室的建筑面积不足500平方米的民用建筑；（四）????建在暗河、流沙等地质条件很差地段的民用建筑。????第七条????防空地下室建设必须符合人民防空工程战术技术要求和有关标准规范的规定。 缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建人防工程.5层小高层，当9层与半层间有楼板时，按十层算；当按阁楼处理时，可算9层。 按容积率1.95，高层23万计算，其余均为十层以下考虑，除高层外人防面积为84