房地产咨询业务初探---打印.docVIP

房地产咨询业务初探 ? 江苏佳事得房地产土地评估事务所 艾 琦 ? 脱钩改制之后，中国房地产估价机构如雨后春笋得到了迅速发展，极大地推动了我国房地产估价事业的发展，相应，由于过度的市场竞争，造成估价行业形象低、经济效益差、社会公信力日益弱化的窘境。传统估价业务大多提供的是技术含量低、程序性的服务，因此，激烈竞争以及越来越薄的利润似乎成为了必然。 一、房地产估价业务现状分析 目前传统房地产估价业务粗略划分以下几种类型（部分业务类型有交叉）： （1）政策型评估业务 由于相关政策法规的要求而产生的评估业务。如土地协议出让评估、招拍挂底价评估、增值税契税等课税评估、银行抵押贷款评估等。 （2）关系型评估业务 指拥有评估机构的选择权的部门主要通过与自己关系的好坏作为选择评估机构的标准。 （3）程式化型评估业务 主要按照既定的政策法规规定作为评估依据和标准进行评估。如房改价格评估，征地价格评估，部分城市拆迁补偿价格评估等。 （4）价格偏好型评估业务 客户为实现某种目的而对评估结果有偏高或偏低的要求。如土地协议出让评估价格、抵押贷款评估价格、课税价格评估等。 传统估价业务虽然表现形式有所不同，但也具有一些共同的特点： （1）专业化的咨询服务和客观公正的评估结果不是委托方的主要需求。 （2）客户选择估价机构时往往更关注所选机构能否满足其对评估价格的偏好或收费的高低。 （3）评估结果的产生主要依靠政策规定或既定技术标准，与估价机构和估价师的能力、经验和对房地产市场的科学分析判断关系不大。 （4）客户的满意度和评估收入与提供服务机构的综合实力和服务质量效果关系不大。 通过前述对传统估价业务的分析，可以发现传统估价业务还存在着客户对估价机构能力和责任的要求不高，技术含量要求不高，风险小，执业门槛低等特点。上述特点导致大量估价机构主观上更愿意或不自觉进入非市场化评估业务领域，由于此类业务的竞争方式主要不是靠自身业务实力，则其他不规范的竞争手段便大行其道，为了获取业务，于是靠关系，靠低价，靠回扣，靠一味满足客户不合理的价格偏好等不正当竞争手段充斥于估价行业中。 由于不规范竞争、过渡竞争现象严重，导致整个估价行业形象受损，社会地位下降；业务质量不高，违反职业道德现象屡有发生；经营效益不断下降，社会效益更是无从谈起；同时由于客户对业务实力不够关注，估价机构和估价师也不愿意进行技术投入和能力提高，相反却不断加大获取业务的攻关投入，直至自己不能承受。因此传统评估业务市场由于过渡竞争现象严重，产生一系列不良后果，俨然已是一片“红海”。 二、房地产咨询业务 房地产估价机构的服务领域，沿着房地产产业链可分为上、下两个发展方向：向下可提供房地产测量、房地产策划代理、物业管理等，向上可提供资产管理、投资管理、投资顾问等房地产咨询服务。 笔者认为房地产咨询服务应该成为房地产估价机构新兴的和主要的业务拓展领域和发展方向。房地产咨询服务主要依靠估价机构和估价师自身实力为客户提供客观公正的评估价格和专业化的咨询服务。客户对能力和责任的要求高，技术含量高，风险成分高，经济收益高，执业门槛高。因此房地产咨询服务是房地产估价业务市场中的高端业务。如何面对迅速的市场环境的变化，探索能够适应房地产估价机构健康生存和发展需要的新的业务拓展方式和模式，成为各个机构日益面临的战略抉择。 （一）房地产咨询服务主要品种 房地产咨询服务的内容十分广泛，按照原国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格【1995】971号）文件第四条的规定：房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。房地产咨询服务主要品种有：房地产政策咨询、房地产及相关专业法规咨询、房地产资产经营管理、房地产投资管理、房地产投资顾问、城市发展顾问（政府土地出让、旧城改造等）、办公（营业）网点规划与选址、房地产专项调查研究等。 （二）房地产咨询服务主要特点 房地产咨询服务通常具有技术含量高、经济效益好、衍生服务多、技术沟通复杂、操作时间较长、市场竞争相对较小、市场自主需求旺盛等特点，能够较好地规避低层次的恶性竞争、提高企业经济效益、提高估价师的业务素质、壮大企业规模和实力、促进企业品牌的提升、树立房地产估价行业良好形象。 由于房地产咨询服务品种多、涉及面广，以下仅针对房地产咨询服务的重要业务品种——“房地产投资顾问服务”展开论述，与同行们进行探讨。 房地产投资顾问，主要是指房地产估价机构应各类投资者（包括法人和自然人）的委托，向其提供与房地产投资有关的专业服务。 （一）房地产投资顾问服务的主要内容 房地产估价机构可以为投资者提供以下几方面的房地产投资顾问服务： 1、房地产投资策略研究 为各类投资者提供关于房地产投资策略的研究报告，主要内容包括： 投资区域（