房地产项目可行性分析报告精品文档.pptVIP

财务指标的选取参照财务制度，结合现实房地产开发的实际情况，在进行项目效益评价时，选取的财务指标有：财务净现值、财务内部收益率和资本收益率三种。 1、 财务净现值（NPV） 净现值设按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。贴现率的大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求。选定的折现率过低，会导致一些经济效益较差的项目得以通过，从而浪费了有限的社会资源，如果过高，又会导致一些效益较好的项目不能通过，从而不能使社会资源充分发挥作用。折现率有四种选定方法，本案以行业平均资金收益率（12%）为项目折现率。 2、 资本收益率 以计算期内的净现金流量之和除于全部投资而得出的指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。 3、 财务内部收益率（IRR） 是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式的折现率，反映项目所占用资金的盈利率。 * 方案 销售收入 投资总额 权益资本 利润 总投资收益率 权益资本收益率 保守 9401 7418 3918 1983 26.7% 51% 一般 10019 7418 3918 2601 35.1% 66% 乐观 10601 7418 3918 3183 42.9% 81% * 保守方案项目现金流量表 序号 项目 纯建设期（2013年） 建设经营期（2014年） 纯经营期（2015年） ? ? 第1期 第2期 第3期 第4期 5-7期 8-10期 11-13期 14-16期 17-28期 ? ? 9月 10月 11月 12月 一季度 二季度 三季度 四季度 1--12月 1.0 现金流入量 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1.01 营业收入 0 0 0 0 1344 1344 1008 1008 2016 1.02 现金流入量合计 0 0 ? ? 1344 1344 1008 1008 2016 2.0 现金流出量 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2.01 土地成本 1050 ? ? ? ? ? ? ? ? 2.02 前期工程费 62.5 62.5 62.5 62.5 ? ? ? ? ? 2.03 建安工程费 100 100 100 100 200 200 200 943 ? 2.04 基础设施费 ? ? ? ? ? ? 180 180 ? 2.05 公建配套设施费 50 50 50 50 100 100 100 134 ? 2.06 开发期间税费 ? ? ? 330 150 150 100 96 ? 2.07 不可预见费 7 7 7 7 18 18 18 18 ? 2.08 管理费 8 8 8 8 25 25 25 28 ? 2.09 销售费用 ? ? 20 20 40 40 40 40 ? 2.10 贷款利息 ? ? ? 41.175 41.175 41.175 41.175 41.175 ? 2.11 现金流出量合计 -1277.5 -227.5 -247.5 -618.675 -574.175 -574.175 -704.175 -1480.175 0 3.0 净现金流量 -1277.5 -227.5 -247.5 -618.675 769.825 769.825 303.825 -472.175 2016 3.1 累计净现金流量 -1277.5 -1505 -1752.5 -2371.175 -1601.35 -831.525 -527.7 -999.875 1016.125 4.0 折现的净现金流量 -1277.5 -223 -240 -594.5 718 697 267 -403 1702 * 净现值（NPV）为： -1277.5-223-240-594.5+718+697+267-403+1702 =470（万元） 内部收益率(IRR)为： 经测算，当净折现率为25.3% 时，净现值为约等于0，远远高于社会平均收益率12% * 1、宏观因素分析 1.1、常德地产经济格局前景可观 常德处于湘西北开发的前列，常德的房地产业在近两年内处于不断攀升的情况，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。 1.2、房地产业政策调整 近来国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件、预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨大的影响。但我们的项目无论在规划上、政策上、市场条件上都非常符合当地普遍的消费需求，所以，我们的项目在推出后，必然会受到当地普遍消费者的亲睐。 * 1.3、土地政策不明确 国家对城市郊区大量的土地开发存在分歧，一部分认为郊区的房地产开发将过度扩大城市规模，较少耕地、浪费土地资源、削弱城市中心区功能