红旗大街项目全案策划书.docVIP

红旗大街项目全案策划书 石家庄宏观环境概述 城市整体概述 区域宏观环境分析 土地市场分析 石家庄房地产市场分析 桥西区房地产市场分析 行政规划 交通状况 教育状况 商业氛围 发展前景 桥西区主要在售楼盘项目信息 地块分析 地块四至及周边环境分析 主要经济技术指标 项目SWOT分析 项目定位分析 一、 目标客户群定位分析 二、 产品定位 项目开发及规划建议 开发建议 产品设计建议 项目推广 一、案名建议 二、项目总推广思路 三、项目主题推广语 四、分阶段推广思路 销售进度与回款计划 石家庄宏观环境概述 城市概述 1、城市整体概况 石家庄地处河北省中南部，距首都北京仅283公里。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界； 石家庄素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，占有环京津、环渤海的优越地理位置和丰富的自然资源、人文资源优势，是全国重要的交通枢纽和商品物资集散地； 石家庄下辖23个县（市）、区，石家庄市总面积15,848公里，常住人口966万人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口293万人。 城市发展定位 河北省会京津冀第三极文化生态宜居城市 城市空间布局 一城 三区 三组团 老城区：金融贸易、文化娱乐、商务办公、信息流通、商业服务的第三产业和生态环境建设； 滨河新区：行政办公、会展旅游、文化体育、总部经济等高端服务职能； 东部新区：高新技术产业、生物医药及研发中心。 区域宏观经济分析 1、宏观经济 石家庄市GDP在新千年后保持稳定增长；其中2010年达到近十年的最高值，GDP突破3000亿元大关，达到3400亿元，增幅继续保持在12%左右。 2003—2010年，石家庄市的GDP以年平均11%以上增速发展，经济发展势头迅猛，保持较快增长，与河北整体GDP走势相同。2010年增幅达到12.7%； 2008年石家庄市GDP全国排名第26位，2009年全国排名第25位，上升一位。 2010年石家庄人均可支配收入18268元。 2、房地产开发投资 2011年1-4月石家庄固定投资额达到554亿元，同比增53.5%，本月出现大幅上涨；社会消费品零售总额同步上涨，2010年全年达到1391亿元。 2010年石家庄市的社会消费零售总额达1391亿元，同比增长17%。 2011年1-4月，石家庄市固定资产投资累计达到554亿元; 2010年石家庄固定资产投资额增幅保持平稳，平均增幅在15%左右。2011年1-4月石家庄市固定投资同比增32.9%。 土地市场分析 1、自1998年石家庄实行土地招牌挂制度以来，从1998—2007年石家庄土地供应量相对稳定。（1998—2007年每年土地收储量与土地供应量（招牌挂）基本持平，在1000—2000亩左右） 2、自2008年石家庄实行“三年大变样”以来，每年土地收储量大幅攀升。 附表： 2008年—2010年石家庄土地收储及供应量 年代 土地收储量 供应量（招牌挂） 2008年 4668亩 3087亩（共27块） 2009年 2万亩 1542亩（共23块） 2010年 2.5万亩 3284亩（共51块） 3、从2003年开始，石家庄土地“招牌挂”出让价格连年上涨。 附表： 2003——2010年石家庄“地王”一览表 地号 地块位置 竞得者 竞拍价 地块现用名 建筑类型 【2003】009 裕华区：一二环之间 河北顺驰房地产开发有限公司 220万/亩 路劲·蓝郡 别墅·洋房·高层 【2006】006 桥东区：一二环之间 河北荣盛房地产开发有限公司 322.8万/亩 阿尔卡地亚 高层（高档住宅） 【2007】009 新华区：一二环之间 河北天山房地产开发有限公司 518万/亩 天山·新公爵 花园洋房·高层 【2009】025 桥西区：一二环之间 恒大地产集团 552.8万/亩 恒大城 高层（精装豪宅） 【2010】006 桥东区：一二环之间 河北金正房地产开发有限公司 735万/亩 金正君庭 高层（精装豪宅） 4、2011年上半年土地成交一览表 小结： 1、2007年之前，由于石家庄市区面积较小，而占据市区大部分的老城区拆迁难度大，二环外市政配套不完善、开发条件不成熟，导致出现了市区内土地整体供应量较小、供应区域相对集中的现象； 2、从2008年开始，石家庄实施“三年大变样”战略，以抓好市区内污染企业搬迁、城中村改造为重点。大力加快土地收储步伐，土地收储量大幅度增长； 3、由于各企业搬迁、城中村改造的进度不同，收储的土地量增缓，同时政府也不允许在短期内集中上市，又遇08年楼市“寒冬”。同时还包括石家庄土地市场的不规范，较多楼盘“先开发后补招标”等多方面的原因致使08、09年土地供应量（招牌挂）在表象层面（官方