房地产开发与经营主讲老师.PPT

第二节　房地产开发项目质量控制 房地产项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及合同中对房地产开发项目工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。 房地产开发项目质量控制是指项目管理机构以国家标准、规范或合同为依据，确定质量目标及质量保证、改进措施，对项目决策阶段、设计阶段和施工阶段进行全程质量监督和管理的活动。 一、房地产开发项目质量概述 二、房地产开发项目质量的特点 房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特殊性决定的，主要包括以下五个方面： 质量影响因素众多 质量波动大 质量离散 质量隐藏性强 竣工检验局限性大 第二节　房地产开发项目质量控制 三、质量控制的内容 质量控制的主要内容包括以下三个方面： （1）质量规划 （2）质量保证 （3）质量监督 第二节　房地产开发项目质量控制 四、施工阶段质量控制手段 （1）旁站监督 （2）测量 （3）试验 （4）指令文件 （5）规定质量监控工作程序 （6）利用支付控制手段 施工阶段质量控制是质量控制工作中的核心，在施工阶段， 一般可采用以下六种手段进行质量控制： 第二节　房地产开发项目质量控制 第三节 房地产开发项目进度控制 房地产开发项目进度控制是指根据开发项目各阶段的工作内容、程序、持续时间和衔接关系编制项目进度计划，并以此计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间进行控制，保证项目能在满足其时间约束的前提下实现总体目标。 进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，其核心内容是建设工期控制。 一、房地产开发项目进度控制概述 二、进度控制工作的内容 房地产开发项目进度控制工作的主要内容包括以下五个方面： （1）项目进度计划编制 （2）进度计划分级管理 （3）进度计划优化 （4）项目工期调整 （5）项目进度计划执行 第三节 房地产开发项目进度控制 三、影响项目进度的因素分析 影响开发项目进度的因素包括：水文、地质与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，技术、人员、材料设备与构配件、施工机械设备、资金等项目因素，以及其他不确定因素等。 在上述因素中，人员因素的影响程度最大，比如建筑单位的安全生产、资金保障、图纸设计匹配性等，还包括关联人员之外的社会因素，比如施工干扰、交通管制、环保投诉等。自然因素在进度计划编制中较容易考虑，比如气候、水文等，但也有不可控制性因素，如地下文物的发现、百年未遇的自然灾害等。 第三节 房地产开发项目进度控制 四、进度控制的手段 项目进度控制的主要方法是筹划、控制和协调，主要措施包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等内容。 （1）组织措施 组织措施主要包括： ①落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理职责。 ②进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建立编码体系。 ③确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等。 ④分析影响进度目标实现的干扰因素。 第三节 房地产开发项目进度控制 （2） 技术措施 技术措施主要是采用技术手段加快施工进度，尤其需要不断探索、推广和采用先进的施工工艺、工法、新材料与新设备。 （3）合同措施 合同措施主要包括合同期限与项目开发进度计划协调、合同分类进度监督等内容。 （4）经济措施 经济措施则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期，同时也采用经济措施惩罚延误进度的合同方，保证合同进度计划的落实。 （5）信息管理措施 信息管理措施主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较．定期提供进度比较报告等。 第三节 房地产开发项目进度控制 五、进度计划的编制程序 房地产开发项目进度计划的编制程序一般分为四个步骤： （1）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序。 （2）统计或计算每项工程内容的工作量。 （3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。 （4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系排列作业先后次序，从每项作业工序的可能的最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；反之，从上述结束日期向前推算，可以求出每一作业工序的最迟开始日期。 第三节 房地产开发项目进度控制 六、进度计划的编制方法 进度计划的编制方法主要有横道图法、网络图法、里程碑法、进度曲线法等多种方法，其中横道图法和网络图法是最常用的方法。 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。用横道图表示的进度计划，应包括两个基本部分，左侧是工作划分和基本数据部分，右侧是横道线部分。 （1）横道图法 第三节 房地产开发项目进度控制 （2）网络图法 网络图法是以网络图的形式来表达项目的进度计划。在网络图中可确切地表明