新地中心梁行.ppt

伊莎中心 地理位置优越，是新区入口的三幢醒目建筑之一 已完成幕墙安装，正进行后期改造，预计会提前 阳光项目7个月入驻 临近金狮、国际经贸等成熟项目有正面迭加效应 开发成本低，能有效利用价格优势攻击阳光项目 发展商没有房地产开发经验 项目功能单一，不具综合优势 发展资金压力大，营销会较仓促 高度不够，难显标志性建筑 项目劣势 项目优势 星海国际大厦 交付日期 : 2004 年第四季度 总面积 : 30000 平方米建筑面积 总楼层 : 20层 标准层面积 : 1300 平方米建筑面积 净层高 : 2.5米 电梯数 : 5 停车位 : 270 实用率 : 70% 项目概述 该项目是在苏州园区的新项目，毗邻中央公园和园区管委会所在的国际大厦，目前已建造至五层。售价为人民币6500-7500 /平方米建筑面积。计划2004年12月投入使用。 星海国际大厦 地理位置优越，是园区仅有的大面积客户选择 临近国际大厦、世纪金融中心等成熟项目有正面迭加效应 开发成本低，能利用价格优势攻击新世界项目 已经有预热期，本月将开盘 有命名权出售优势 发展商没有写字楼开发经验 项目体量小，不具综合优势 刚完成五层土建，建设速度比本项目慢 高度不够，难显标志性建筑 代理公司实力不够，影响推广气势 项目劣势 项目优势 营销主题 客户定位 竞争策略 项目定位 项目竞争 宏观政策 市场分析 出售价格 物业品质 营销主题定位——金字塔 投资回报 智能化大厦 城市景观 国际品牌组合 未来升值诉求 尊崇、高贵诉求 核心诉求 支持型诉求 基础诉求 I II III 签署物业预售合同的同时签署独家出租代理委托协议。 客户确定计划出租所购物业后书面通知，确定代理出租期限，该代理出租期限为取得大产证之日起二年。为保证大厦租赁销控的统一协调性，在独家出租代理期内，该房屋符合法定租赁条件后，客户若不自用而需出租该物业，将作为独家代理出租该物业。 新世界中心承诺在代理出租期间每年给予相当于该房屋购买总价款之12%税后净回报（相当于14.5%税前回报）的固定收益，实际以人民币支付，每月15日之前付至客户指定帐户，抵扣客户应承担的收益部分相对应的税费，并代理开具相应发票。 由于物业出租本身可提供约10%的税前租金回报，因此新世界中心的年度实际支出成本在4.5%，解决方案是加高出售均价9%。 推广概念一：每年12%税后净回报（共两年） 营销主题定位——金字塔 推广概念二 为稳健型投资者（按揭）提供最长两年 免本息+4%现金回馈投资计划 以写字楼单元成交价为100万人民币为例： 每月新世界中心所支付的投资回报为12083元（ 12%税后净回报或相当于14.5%税前回报），以83%计算的实际税后收益为10028元，办理十年六成按揭每月客户应支付的按揭本息为6582元。根据中国经济发展的趋势分析人民币的利率在近三年预计不会有较大幅度的上升空间，因此产生负差额的可能性不大。此文案的目的在于回避有关广告法规，在销售现场则可说服客户规避利率下调风险，客户优先选择和签署固定投资回报的有关文件 。 由于物业出租本身可提供约10%的税前租金回报，因此新世界中心的年度实际支出成本在4.5%之间，解决方案是加高出售均价9%。 营销主题定位——金字塔 推广概念三 为进取型投资者（一次性付款）提供两年 享受与苏州GDP同步增长的税前回报投资计划 以写字楼单元成交价为100万人民币为例： 苏州2003年度GDP增长预计为14.5%左右，根据中国经济发展的趋势分析GDP在近三年预计不会有较大幅度的上升。由于物业出租本身可提供约10%的租金回报，因此新世界中心的年度实际支出成本在4.5%之间，解决方案是加高出售均价9%。此文案的目的在于回避有关广告法规，在销售现场则可说服客户规避投资不够稳定的风险，优先选择和签署固定投资回报的有关文件。 营销主题定位——金字塔 24小时独立控制服务器制冷 普通楼层 60 伏安/平方米; 客户专用紧急电源，预留客户专用备用发电机位置 非直接照明 个通讯运营商提供通讯线路和高速互连网接入 光纤到户，预留客户专用卫星天线位置 24小时物业技术服务中心 预留室内湿式茶水间和VIP洗手间上下水管 在装饰材质的选用、公共空间的布置、公司楼层水牌的设计等方面为客户着想，于细节处体现人文关怀。 智能化大厦主题 营销主题定位——金字塔 机电智能化 通讯 光纤化 服务人性化 通过“城市景观”主题的挖掘，在满足客户对于景观需求的同时，体现建筑对于城市及社会的贡献，提升本项目的品质层次。 城市景观主题 营销主题定位——金