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新政后的房地产走势分析与应对策略建议 一、2010房产新政 2010年4月17日，国务院发布编号为国发〔2010〕10号的通知，标题全称《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从十方面完善了4月14日国务院常务会议拟定的新一轮房地产市场调控政策，简称《国十条》。 4月19日，住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，进一步加强市场监管完善商品住房预售制度； 可售房源必须一次公开、未开盘项目限期开盘、预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层分单元办理预售许可、10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格明码标价对外销售、预售资金纳入监管账户、购房实名制等；捂盘惜售行为将被杜绝。 二、政策逐条解读： 第1、2、3条——制约房地产市场需求 1、商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 3、地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 解读：上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及投机为目的购房。目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。 从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态，但从长期来看，由于开发商资金链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。 第4、8、9、10条——加大房地产开发环节管理 4、税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 8、 房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。 9、 严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。 10、对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 解读：通过政策及金融手段的方式，对房地产开发层面加以控制，抑制房地产开发过热，政策也是针对拿地、开发、销售三个环节制订了明确的规定； 在开发商拿地环节的政策，主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题，非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营；同时也规范了房地产企业拿地环节的融资问题； 在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政策，禁止商业贷款同时暂停上市； 在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查； 第5、6、7条——调整土地供应结构 5、房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。 6、房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 7、加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。 解读：2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一个诱因，2010年“两会”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度，“二元化”的房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。改善性需求及投资需求市场化。 三、近期效果 据金融界网站讯 在中央打出楼市调控“组合拳”的第一周，来自中国指数研究院的监测数据显示，内地35个主要城市中，有21个的商品房成交面积环比下跌。其中杭州跌幅最大，跌幅高达73％；京、沪、深、穗4个一线城市亦无一幸免，交投全线告跌。戴德梁行认为，内地此次调控力度为历来最强，大有不达目标誓不罢休之势，预期今年内地一、二线城市成交量、价格均会下跌，其中一、二线城市楼价将分别较当前跌22％及18％。 据《上海证券报》引述佑威房地产的数据指出，受调控新政影响最大的杭州，过去一周楼市成交面积环比下跌73％，在35个城市中居首。4个一线城市深圳、北京、上海和广州，则分别下跌64％、45％、38％和2％。大城市一、二手楼价走势却呈分化之势，部分地区的一手楼、特别是一些豪宅，价格不跌反升。 四、新政出台的背景 此次新政的出台有其深厚背景。坊间大多单纯以政府打压房价论道，我方认为实际上更深层次的动机是稳定国家经济根