君隽咨询专业06大盘开发策略研究20130130.pptVIP

PART4 城市边缘大型住区开发 案例选择：上海金地.格林世界 珠海华发新城 广州 星河湾 上海金地格林世界 项目背景 外环外，嘉定区南翔镇，距城市中心车行距离在0.5-1小时，目前有公交线路通车，远期（09年）轻轨开通； 占地面积2100亩，容积率0.67，产品类型TOWNHOUSE为主，搭配独栋别墅、小高层和多层住宅，整体规划人口1.9万 一期由独栋、叠加、联体别墅和4栋18层公寓组成 综合容积率：0.65 金地 人 民 广 场 约40分钟车程 金地格林世界开发顺序 开发分期 “多样化的产品无疑在降低开发风险上能起很大作用，尤其是大盘的开发……” 以联排启动，树立高端形象，辅以独栋、叠加和少量多层、小高层，后期成熟市场能够消化的多层和小高层为主流产品收益 联排前期客户由金地格林春晓的客户积累来支撑，联排启动作铺垫； 不同物业类型的组合开发与区域认知度何配套成熟度相协调的 05.6 1期——联排、叠加销售 05.12 3期——小高层销售 06.12 4期——独栋、叠加销售 05.10 2期——多层公寓销售 06.12 小高层交房/易初莲花开业 商业街招商（整体出租） 06.06 别墅、多层交房 06.09 小学招生 06.05 公园建成 一期 四期 三期 二期 联排套数：246套 销售速度：22套/月 销售均价：10056元/平 多层套数：199套 销售速度：开盘当日售罄 销售均价：6000元/平 一楼商业 一楼以上为多层住宅 易初莲花建面37000平方 风情街进深4－6米，街宽14米，约50家展示店面，目前共250米，完全建成后将达3千米。 商业街目前只作展示，后期考虑先租部分店铺，等易初莲花卖场等建成后形成一定的商业气氛后再考虑销售 华发新城 珠海华发新城是二线城市陌生区域成功的楼盘案例。该项目开发商为珠海排名第一的华发地产。 项目位于珠海南屏，紧邻前山河，占地规模在45万平米。项目首期启动低密多层住宅，迎合珠海当前中高端客户不断追求居住品质的需求，通过对前山河沿河景观栈道、社区内部园林景观、以及产品品质的打造体现项目品质。同时，投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设克服区域陌生感，以华发品牌、项目综合素质与教育资源吸引客户置业。 华发新城开发策略：先期低容积率，奠定低密社区基础，后期容积率拔高；总体低开高走 开发量 公务员、企业高级管理层、私营业主 幼儿园 占地2.7万平的容闳学校 1200米前山河景观道 占地19.33万 建面33.72万 1348套住宅 三房120平米，60％ 两房占20％ 占地约12.4万 1031套住宅 A区为140平米以上的大户型为主 B区130－180平米为主 私营业主、专业人士、公务员 少量港澳、国内客户 8800平米的豪华会所 占地3万多平米的商业街 内部园林打造 销售价格 物业类型 主力户型 客户演变 分期配套 少量多层，以小高层为主 多层叠拼 小高层、高层 小高层、高层为主，后期容积率提高 5500元/平米 —— 4100元/平米 02年－03年一期 03年－05年二期 05－06年三期 开发分期 占地9.6万 建面24.8万 容积率2.14 两年开发 06年以后四期 占地3.8万 建面11.1万 容积率2.88 两年开发 华发新城客户构成演变 一期客户比例从高至低依次为：公务员及政府官员——内地人——本地企业管理人员。2A区由于产品结构的差异及营销策略的调整，其顺序演变成：企业家或合伙人——专业人士——公务员，并出现如下特点： 本地客户中，私营业主及职业经理人、律师、会计师等专业人士占近五成，但公务员客户比一期减少。 港澳台富商比例有所提高，开售26天来澳门购房的数量（20名），已高于一期（12名）； 南屏以及西区的高科技企业员工成交12套，部分为团体购买，发展商给予一定的优惠。 国内客户中，上海、北京、中山绝对数量有所增加，估计与珠海几大基建项目的带来的城市价值提升密不可分。 2A区开盘前已投大量广告，但目前191名买家中，广告带来的不足五成，反以旧客户或旧业主的朋友居多。 启动区策略：容闳学校＋前山河景观道，低密景观社区吸引市区客户，高端学校解决教育配套，产品精装修 启动区着重展示，1.2公里的前山河岸景观公园 占地2.7万平米的容闳学校 充分显示开发商实力 核心因素在于产品品质 1.2公里长沿河景观公园——爱情湾，让人流连忘返。 投资1.3亿元的容闳学校，吸引不少重视教育的客户置业 华发新城，开发商自行整治、修建前山河景观大道，同时修建私家路和绿化带避免城市主干道的噪音污染 * B区 A区 1期 会所 商 业 沿河景观带 “私家