君隽咨询专业08陌生区大规模开发20130131.pptVIP

* * 陌生区大规模项目开发 君隽咨询 地产研究中心 二零一三年一月 PART1大规模开发项目的类型和开发模式 一、二线城市大盘开发主要可归结为城市更新项目、陌生区开发和热点区域开发 城市级别 城市举例 城市特征 一、二线城市 北京、上海、成都、天津、青岛、深圳、南京、…… 1、城市中心明显，多中心发展 2、旧城区建设用地和布置基本饱和 3、城市化进程迅速、人口聚集、外来人口多 大盘开发类型 备注 旧改、城中村改造（城市更新） 位于旧城内部 陌生区域开发（城市扩张） 位于城市边缘陌生区域 热点区域开发（城市扩张） 位于城市新兴发展带 大规模城市更新——赋予城市旧区新的空间、功能和含义，满足城市新的需求 大规模城市更新项目一般性基础状况： 区域形象已形成 区域功能、配套性质基本固定 受政府控制力度较大 城市更新项目模式 案例 建筑完全拆除重建 勃朗克住区、青岛鲁信未央 局部改造 贝让结点广场、上海太平桥地区（上海新天地） 新区开发带动旧区改造 北京玫瑰园、 城市更新 城市更新项目开发战略和模式的选择受到拆回迁和区域旧属性的约束 城市更新 需要考虑的问题 举例 回迁问题 回迁区规划、容积率提升、回迁成本…… 旧区保护 全面保护、局部保护、单体保护对项目的影响 拆迁、补偿 拆迁进度影响、补偿面积测算、成本增加、拆迁补偿条件…… 区域价值约束 政府意图、区域价值与开发意愿不符、区域历史形象影响 项目价值更新 项目开发成果对区域、城市的影响，满足城市需求 城市更新 大规模陌生区开发——城市被动扩张 陌生区开发项目一般性基础状况： 项目开发自由度较大◎ 区域形象尚未界定◎ 规划和城市影响小，操作弹性大◎ 城市扩张 陌生区开发需要解决的问题： 克服陌生感的问题 交通进入性问题 自然资源利用问题 开发周期和节奏协调（项目可持续发展前景） 热点区域开发——城市主动扩张 城市扩张 热点区开发项目一般性基础状况： 政府政策优惠◎ 位于城市发展带上◎ 区域短期供应量大◎ 区域形象全新，起点高◎ 热点由规划主导引起◎ 热点区域开发的问题： 区域竞争激烈 开发成本高 必须考虑项目持续竞争力 大规模区域开发的四种模式 城市扩张 小镇开发模式 新区开发模式 主题地产模式 新城开发模式 郊区化 都市化 产业化 居住化 1、小镇开发模式 城市扩张 小镇开发模式特点： 距离城市中心位置较远 中心城市经济发展达到较高水平 低密度、低容积率为主 具有独立鲜明的区域属性和形象 完整的生活氛围营造，项目自成体系 便利的对外快速交通路网 相关案例： 中海怡美山庄、深圳。万科城、杭州。天都城、成都。芙蓉古镇…… 松江新城。泰晤士小镇 总用地：95.78万平方米 别墅建筑面积：15.48万平方米 公建面积：4.52万平方米；包括教堂、中小学、图书馆、 综合超市、露天剧场等。 绿化覆盖率：63％ 人均拥有绿色空间：600立方米以上 湖泊水面总面积：50万平方米 项目有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念和建筑风貌，打造具有居住、商业、生活、公建共存的模块。 小镇开发案例 2、新区开发模式 城市扩张 新区开发模式特点： 位于城市边缘地带 与城市中心功能紧密融合，相互依存 市级交通路网便利 便利的对外快速交通路网 住宅先行，商业或产业后期开发 相关案例： 日本。多摩新城、广州。星河湾、北京。玉泉新城、望京区域…… 融侨半岛—— 重庆规模最大的房地产开发项目 项目概况 位于重庆南岸区铜元局，基地北临长江，西至鹅公岩大桥，东邻苏家坝油库，南接重庆经济技术开发区，占地近3000亩 建筑规模： 一期风临洲：占地约 24万平方米，总建筑面积约36万平方米，绿地率超过40%以上，容积率仅 1.19 ，为多层低密度花园洋房 二期云满庭：占地约 630 亩，以点式高层和板式小高层住宅为主 新区开发案例 “融侨半岛”三面临江，有长达的4公里的江岸线。产品定位为重庆中高档楼盘 。 3、主题地产开发 城市扩张 大规模主题地产开发模式特点： 单一或几个主导性主题集中营造 先进行主题产业开发，带动房产开发或其他业态的长期经营 依托于区域内独特的资源或城市属性 开发周期长，资金流量大 重视对区域持续发展的经营 相关案例： 深圳。华侨城、杭州。宋城景观房产、海南。产权酒店…… 主题开发类型： 主题公园地产、旅游度假区开发、…… 4、新城开发模式 城市扩张 新城开发模式特点： 被开发区域规模大 以产业开发带动相关区域开发 区域城市功能规划完善 交通、产业、居住在初期一齐规划 开发周期长，相关产业联系广 相关案例： 日本。千里新城、上海。松江新城、…… 开发类型： 一级土地开发、产业园区开发、卫星城开发……