房地产行业涉税会计及纳税检查汇.ppt

5、特定事项的特别规定 ①、合作或合资开发房地产项目的处理。“新31号文”在“原31号文”的基础上明确规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 “新31号文”不再要求投资方“凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税”与新《企业所得税法》相关规定保持一致性。 ②、将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的处理。企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，投资企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 下面我们来讲一篇“钱江晚报”关于房产商避税被查的报道 房产商避税被查 15家房企共补1.24亿 据杭州市国税局稽查局提供的资料，杭州15家重点房企自查补申报税额1.24亿元（1月~6月），其中税款1.21亿元，滞纳金331.11万元，平均每家房企的补申报税额达到826万元。 据悉，这次自查并没有像往年一样进行全面普查，而是抽查了15家重点房企。在调查中发现，这些开发商一般因三种原因补交税款。 　　 交付后不结算?企业所得就少缴 　　据杭州市国税局稽查局介绍，房地产项目已竣工验收或交付使用，但企业未按税法规定确认完工开发产品收入，造成少缴企业所得税。据统计，这类问题涉及金额最多，占补申报税额的35.85%. 　　一个项目从开发到结束，企业所得税为净利润的25%.据悉，现行所得税政策规定，以预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按15%的利润率计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。由于存在一个时间差，相比营业税及附加税种而言，企业所得税是最容易出现少缴情况的，也是自查的重点。 　　这种现象对于旗下有多个项目同时运作的大公司而言，更为常见。由于项目多，各个项目的进程不一致，更容易混淆视线；而对于手头只有单个项目的公司而言，即使项目已交付，企业在申报时常常也是不据实申报。某房产公司财务经理向记者透露。 　　房企拖着不缴税款，一定程度上和公司的财务结算有关。尤其是遇到财务紧张时，能拖则拖。 多列成本?少缴所得税 　　部分企业在财务账上多列成本费用，造成当期企业所得税少缴。这种情况占补申报税额的22.4%左右。 　　一般来说，夸大工程投资款，是房企为了少缴税制造出来的最大一项假成本。据某房产公司财务负责人介绍，一个房产项目究竟投入多少工程投资款，这需要建设单位审计才会有真实的结果。而税务部门一般是很难从账面上看出蹊跷。于是，一些房企就让施工单位提供假发票夸大工程投资款。  上下公司间借款?没有利息收入 　　这一现象在房地产企业自查中也很普遍，约占82%.但涉及税额并没有涉及面那么大，约占补申报税额的18.7%. 　　企业进行项目开发时，向自己的母公司或熟识的兄弟公司借钱，这种资金斥借在房产公司的资金往来中是非常普遍的。但这种本该收取利息的借款行为，很多房企却未收利息，从而少申报收入少缴企业所得税。杭州市国税局稽查局相关人士表示。 　　这次自查结果还显示，房企少缴税的常用手法还有重复扣除交际应酬费、广告费，造成当期所得税少缴；或者转让股权收益，挂其它应付款科目，未及时确认收益。这两类问题分别占补申报税费的0.08%和5.48%. 谢谢！ 房地产行业涉税会计及纳税检查 2009年9月9日 房地产企业的定义,它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定，房地产企业以房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性，单件性和长期性。 其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。 前 言 主 要 内 容 房地产企业的有关帐务处理 房地产企业收入的规定及应注意的问题 房地产企业成本费用的规定