物业管理前期介入1027.ppt

物业前期在什么时候介入对物业公司有利 关于长怡花园物业管理的建议书 物业前期介入在建主体进入比较好，可以看出好问题，熟悉图纸，设计规划和物业管理的配套设施有一些冲途，给开发商提出修改建议 一、土建方面： 1、铝合金窗施工时，应确保推拉槽内缘比外缘高，结合部位防水沙浆应充实，以防止台风暴雨来临时雨水渗入室内。 2、标准层电梯厅的电梯出口地面应做成斜坡面，防止日后清洗楼面时，污水倒灌入电梯井而造成事故隐患。 3、鉴于长乐花园、长安花园外墙的防渗漏的工作。同时，阳台及室内卫生间、厨房地面应做好防水处理。 4、在消防规范允许的条件下，楼层消防通道内的防烟防火门应选用无法上锁的产品（只有把手而无锁头），一来可杜绝日后住户故意将门锁上占用公共地方的现象；二来防止发生火警时门被锁上而延误住户逃生时间。 5、地面的各类下水管道（如污水井、雨水井、化粪池等）的水泥盖板井盖表面应贴上瓷片或广场砖进行装饰，确保与周边地面环境相一致，并采用特殊符号进行标记。 6、所有设备房（包括电梯机房、配电室、变压器室、水泵房等）内，地面应铺设防滑瓷砖，墙面瓷片贴至1.5米高处；其中，电梯机房、发电机房、配电室、变压器室等处应该安装空调和排气扇。并做好防水、防台风处理。 7、大厦地面各个花槽和花池，应做好防水处理，并建议安装PVC材质的排水管。 8、为了实行封闭管理，建议修建小区围栏。 二、电气方面： 1、大厦内的公共照明系统应分区和分组设置，便于控制开关时间，从而节约用电。 2、除事故照明、楼层指示、地下室照明外，经实践证明，楼层其它公共照明开关采用光敏感应加入体感应式最为有效和节能。 3、各类公共用电器应分别计量，如楼梯照明、电梯用电等等。防止日后的偷漏电现象；每栋干塔楼的住宅部分应安装至少一个水、电总表。 4、因深圳为沿海城市，故室外庭院灯应选用防台风型。 5、设备房应注意设置防鼠网、防虫网、防小动物网，防止管线被破坏。 三、给排水方面： 1、所有的管道和管线应按照国家规范颜色进行涂漆；例如：消防管红（浮球控制位不合适，给清洗水箱和维修带了难题）色，给水管绿色，排水管银灰色，煤气管黄色等等。 2、水箱内部（包括地面、侧面）应全部贴瓷片，此举可大大提高日后清洗水箱的质量，有效防止红虫滋生；水箱的爬梯及盖板应采用不锈钢材料，防止生锈污染水质。 3、地下停车场内亦应考虑充足的水源，便于日后清洁；所有公共用水应安装水表进行计量。 四、智能化方面： 1、在大厦内的保安设施方面应充分考虑设置门禁系统、电子门锁、电子巡更系统，闭路监控系统和对讲系统等，利用高科技手段提高管理水平，同时提升大厦形象。闭路监控系统应具有长时间自动录像（如72小时）的功能。 2、为了将来在住户家中统一安装保安紧急报警系统、门磁防盗报警系统及煤气探测报警系统，建议预留线管及接线头。 3、建议停车场等其它监控系统统一设置在消防监控中心监控，以便节约人力资源，同时便于管理。 五、停车场规划和施工： 1、停车场建议安装IC卡智能管理系统，以便有效减少人力配置、杜绝人为舞弊、加快车辆流速。 2、停车场地面建议采用瓷片铺设永久性停车线及指示标志。并完善停车场反光镜、限速标志、限高标志、防撞标志、防水板、车位牌、停车场及小区出入口永久性岗亭等配套设施。 3、停车场的公共照明系统、智能管理系统应作为一类供电设计，与大厦后备发电机组相连，以便停电时仍然可以提供服务，不会出现混乱。 4、停车场的出入口限高必须保证有2.2米以上。建议地下停车场出入口做好防水雨棚。 5、因长怡花园地面几乎无停车位，大部分住户主要是从地下停车场直接乘电梯回家，因此建议地下停车场内的电梯间与标准层电梯间的装修标准一致，避免简单装修。 六、其他： 1、管理用房： 应充分考虑管理用房问题，提前将各类用房（包括管理处办公室、会议室、辖区警办公室、管委会办公室、各类值班室、培训课室、员工娱乐室、卫生间、员工宿舍、仓库、工具间、维修操作间等等）和社区文化用房考虑进去并预留空间。 以上内容系我公司从物业管理的角度出发，针对长怡花园的实际情况提出来的建议，其中一部分是根据以往我公司的管理经验总结出来，并经过实践证明确实有效的，一部分则仍在借鉴和摸索中，不一定成熟仅供参考。 同时，由于客观原因我们在规划设计阶段未能及时介入，故一些建议可能已错过时机而无法或难以实施，但在此一一列出，希望能为日后的项目建设提供一些参考。 谈新接管物业的前期管理 物业管理的前期介入对于物业的后期管理具有重要意义。但从目前市场运作情况看，物业公司常常来不及作充分准备，便匆匆“走马上任”。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如：楼宇验收、入伙、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理产生不利影响，甚至造成无法挽回的