北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路PPT培训课件.pptVIP

主要业态位置建议 电影院：位置选择周良路与霍营西路交汇处。 位于G区中心，辐射力强； 交通便利，公交换乘方便，可视性与可达性较好； 有利于设计成为具有地标性建筑。 市政公用：位置选择地块最北端处。 市政公用对位置要求不高。 医院：位置选择G08-1地块中部，与霍营西路临街。 医院人流、车流较大，放置于十字路口交通不方便； 医院引导目的性消费。 报告思路 总体定位 人气 商气 财气 商业 的混合 功能开发 人气 商气 财气 商业 的混合 功能开发 短期回款 长期经营 财气 价格确定 租金确定 销售租赁 获得财气 销售 租赁 价格确定 价格确定 纯商1 写字楼2 价格定位建议 基本假设: 投资回报率15% 回收周期6.7年 1、纯商定价 回龙观纯商租赁因素比较表 　 比较项 目租金 推广 修正 个别 修正 区域 修正 整体修 正系数 商业价格 因素比率 比较项 目得分 比较项目 单分价值 区位 20 物业形式 11 商业管理 8 交通 14 市政 13 消费能力 11 人群消费习惯 5 店铺数量 8 商业气氛 10 　 P a b c P 100 d answer P*a*b*c=P P/d=answer answer(1)+answer(2)+...answer(n)/n=ANSWER ANSWER*d(m)=P(m) 回龙观纯商租赁因素比较表 　 比较项 目租金 推广 修正 个别 修正 区域 修正 整体修 正系数 商业价格 因素比率 比较项 目得分 比较项目 单分价值 区位 20 6 物业形式 11 5 商业管理 8 2 交通 14 4 市政 13 4 消费能力 11 11 人群消费习惯 5 5 店铺数量 8 5 商业气氛 10 6 　 2.6 1.02 1 1 2.7 100 48 0.0563 清河纯商租赁因素比较表 　 比较项 目租金 推广 修正 个别 修正 区域 修正 整体修 正系数 商业价格 因素比率 比较项 目得分 比较项目 单分价值 区位 20 6 物业形式 11 7 商业管理 8 6 交通 14 5 市政 13 6 消费能力 11 10 人群消费习惯 5 4 店铺数量 8 5 商业气氛 10 5 　 3 1.03 1 1 3.1 100 54 0.0574 天通苑纯商租赁因素比较表 　 比较项 目租金 推广 修正 个别 修正 区域 修正 整体修 正系数 商业价格 因素比率 比较项 目得分 比较项目 单分价值 区位 20 5 物业形式 11 6 商业管理 8 5 交通 14 5 市政 13 5 消费能力 11 10 人群消费习惯 5 5 店铺数量 8 5 商业气氛 10 5 　 2.9 1.02 0.98 1 2.9 100 51 0.0569 望京纯商租赁因素比较表 　 比较项 目租金 推广 修正 个别 修正 区域 修正 整体修 正系数 商业价格 因素比率 比较项 目得分 比较项目 单分价值 区位 20 9 物业形式 11 8 商业管理 8 5 交通 14 6 市政 13 6 消费能力 11 13 人群消费习惯 5 7 店铺数量 8 8 商业气氛 10 9 　 3.5 1.02 1 1 3.6 100 71 0.0507 我项目纯商租赁因素比较表 　 比较项 目租金 推广 修正 个别 修正 区域 修正 整体修 正系数 商业价格 因素比率 比较项 目得分 比较项目 单分价值 区位 20 5 物业形式 11 5 商业管理 8 3 交通 14 5 市政 13 8 消费能力 11 6 人群消费习惯 5 8 店铺数量 8 5 商业气氛 10 5 　 2.8 1 1 1 2.8 100 50 0.0553 我项目05-1租赁因素比较表 　 比较项目租金 地段修正 业态修正 风格修正 整体修正系数 区位 物业形式 商业管理 交通 市政 消费能力 人群消费习惯 店铺数量 商业气氛 　 2.8 0.98 1.02 1 2.8 建议售价:6800元/平米(比较法6753.6元/平米) 建议售价:7000元/平米(比较法6994.8元/平米) 我项目05-3租赁因素比较表 　 比较项目租金 地段修正 业态修正 风格修正 整体修正系数 区位 物业形式 商业管理 交通 市政 消费能力 人群消费习惯 店铺数量 商业气氛 　 2.8 1 1.01 1.02 2.9 我项目08-1租赁因素比较表 　 比较项目租金 地段修正 业态修正 风格修正 整体修正系数 区位 物业形式 商业管理 交通 市政 消费能力 人群消费习惯 店铺数量 商业气氛 　 2.8 1 0.96 0.96 2