大型房地产高端住宅项目前期策略报告（220页图文并茂）PPT培训课件.pptVIP

;领舞吴江 我是王者;目　录;本项目， 是xx集团， 在吴江城南板块斩获的首幅总建超40万方的大盘， 在当前复杂多变的市场形势下， 在如今激烈的市场竞争格局下， 在城南板块加速成熟的背景下， 本项目如何打造？ 方可实现社会效应和经济效益的最大化， 本轮提报将从这些问题出发……;开发战略思考1;上述两种开发模式无优劣之分， 不同的企业发展战略决定了不同的开发模式. 就本项目而言， xxView：;①知己知彼，百战不殆——己篇;①知己知彼，百战不殆——己篇;①知己知彼，百战不殆——己篇;②知己知彼，百战不殆——彼篇;②知己知彼，百战不殆——彼篇;②知己知彼，百战不殆——彼篇;②知己知彼，百战不殆——彼篇;③知己知彼，百战不殆——未来竞争格局;④知己知彼，百战不殆——集团资源的嫁接整合;⑤知己知彼，百战不殆——总结;位于松陵城南板块，处于城市重点发展方向，板块整体定位于吴江现代金融、商务、居住的高端新型CBD区域。;②地块及四至——地貌与道路系统;③地块实况及四至——周边配套;;通过对项目的周边环境、区域价值、地质环境、城市规划等用评估模型以 量化，我司给出本地块：;;项目价值界定;双核心区位属性下的优质地块;;;①吴江看苏州;松陵板块（包括开发区）、盛泽两大板块是吴江房地产市场门户区域。这其中又以松陵板块表现最为突出。我们接下来分析的重点主要集中在松陵板块.;09年住宅用地独占鳌头，住宅市场的成交热潮向土地市场的传导效应显著； 商业用地亦不甘示弱，成交量也是一路高攀，整体土地市场火爆。;;从横向角度，看城市规划用地“东工西居”的总体布局结构已经形成。 从目前形成的房地产传统板块来看，主要形成了运东、城南、城北三大板块，而滨湖板块尚未真正形成，未来也将是松陵房产发展的重点板块和方向； 松陵城区空间拓展的主要方向是向西和向南； 南部新城片区规划为具有现代文化、商业金融、教育科研、生活居住等功能的综合区；;⑥松陵板块—板块间格局;⑦松陵板块—城南板块内格局;由09年至今所拍的地块的成交情况来看，地价一直保持着上涨 的势头，水涨船高，意味着吴江的房价仍然有上涨的趋势，与 这些项目相比，本案因是近期所拍，地价涨幅更大，从地价角 度而言，本案也必须走精品开发路线，在成本无优势的情况下， 以产品去赢得市场。;城南板块未来将处领跑吴江楼市的地位 ;竞争分布：竞争项目主要分布于城西、城南、城北三个板块的代表性楼盘，在全城范围甚至面向苏州展开竞争.;;在售公寓主力均价在6800元/㎡左右，主力总价在70-100万，整体市场价格半年涨幅达1500元/㎡，别墅主力总价区间300-350万之间。;明珠城目前在售户型配比;户型设计上大都破费心思，入户花园、飘窗、空中花园增 送等，在强调舒适性的同时，能多送则 多送。附加值明显.;主力竞争个案在景观打造上大都以自然资源为依 托，以自然水系或人工水系为核心景观体系， 突 出项目的形象气质。;;;⑤主力竞品分析—已成交客群结构;客户购房主要动机：改善性居住环境，追求都市生活、为子女成长创造更好环境。;客户分类：私营业主、公务员、企业中 高层为城南板块购房主力群体.;;;;⑤主力竞品分析—吴江主要在售大盘的综合比较;⑤主力竞品分析—潜在对手分析;;本案面临的竞争态势—竞品启示;;如何突围—战略角度;如何突围—战术角度;①产品总体定位—定位前的思考;①产品总体定位—定位前的思考;①产品总体定位;;;;;②目标客群定位;居住品质提升型;核心客户;③产品形态建议;依据产品总体定位和客群定位作如下配比建议：;静态比准价计算;因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。;以上两种价格建议是在与周边项目类比基础上所得，属同档次价格体系； 我司对本项目“领舞吴江”的高端定位， 在各类综合附加值落实到位， 高端形象充分建立的情况下 价格完全可以站到吴江的最高点。 ;产品定位—总结;⑥入市时机建议—政策面考量;2010;⑦入市产品形态建议;xx，如何实现自己的价值？ 》……;项目产品解析;社区篇;项目价值点;社区营造;生态社区营造;高层公寓 ;利用地形与冲沟结合，在本案中建议从项目用地三面引入人工水系，在小区里面形成环绕水道，形成人工水岛。在两岸设置人工湿地，与人工水岛进行联系，一方面为营造自然的生态水景，另一方面，也可以起到一定的水体净化作用，达到节水一级水质保障的目的。;生态—亲水别墅;创新“L”型类独栋合院 — 联排别墅升级版