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辽宁锦州市房地产市场研究报告_48PPT_2009年
在考察辽宁省锦州市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上,对位于锦州市的房地产市场进行研究,为XXX集团房地产项目选址决策提供参考! 市场研究背景 市场研究背景 锦州市的经济仍保持良好的发展态势,GDP保持年20%的高增长。 2009年,锦州市的国内生产总值达到790亿元,人均GDP25471元。GDP总值位居全国第128位,在东北地区排名第9位,辽宁省排名第5位,在辽西五市排名第1位。 锦州市全社会消费品零售总额呈连年上升趋势,2006-2009年平均增长幅度为18.3%。 锦州城市区域社会商品零售总额保持上升趋势,2006-2009年的平均增长幅度为16.7%。 2009年,锦州城镇居民人均可支配收入达15386元(约合2256美元)。06-09年平均增长幅度达到14.9%。 2009年,锦州城镇居民人均可支配支出达10795元(约合1583美元)。06-09年平均增长幅度达到10.7%。 2009年,锦州城镇居民支出/收入比达到70%,城市居民消费意识较强。 2009年,锦州城镇居民支出中,家庭食品支出仍是主要支出,恩格尔系数为41.2%。 2009年,锦州市的房价收入比有较大增长,显示房价增幅过快。但仍维持在6.08(与发达国家相近),大幅低于国内一、二线城市。 2009年,锦州市的房价储蓄比仅为3.63。该比重高于购置商品房首付标准(20%)。 2009年7月,国务院批准的《辽宁沿海经济带发展规划》中的辽宁沿海经济带区域发展空间布局是:进一步提升大连市的核心地位,强化大连—营口—盘锦主轴,壮大渤海翼(盘锦—锦州—葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连—丹东黄海沿岸及主要岛屿),强化核心、主轴、两翼之间的有机联系,形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。 国务院批准的锦州市“十一五”发展规划赋予锦州发展的战略定位为:辽宁西部沿海经济区中心城市。 1.5 本章小结 2.1.1 城市建筑概况 锦州市的老城区以中央大街为中轴分为古塔区和凌河区,以京哈铁路为界,铁路北侧尚余大量棚户区亟待改造。铁路南侧的棚户区改造已于上世纪80年代中期完成,现状多为6--8层住宅。因物业维护较差,现状住宅显破旧。临街为商业,多为底层单间商铺,整个区域容积率在1.8--2.2之间。 锦州市的住宅升级换代产品主要分布在太和区和松山新区,有大量高层板式住宅和低层别墅式住宅出现,位置相对较偏,整个区域容积率在2.5--3.0之间。 目前锦州市老城区开发拆迁实例较少,我司搜集到的小凌河大桥北岸桥梁建设用地拆迁可作参考,该拆迁地块为2栋8层居民楼(无底商),容积率为2.0,根据现有拆迁协议每平米的补偿价格为3800--4200之间,拆迁成本约为507--560万元/亩。并且拆迁难度比较大,到目前为止,有十来户签订拆迁协议。 2.2 锦州市商品房供求分析 2.2.1 锦州市商品房价格分析 2.2.2 锦州市各区商品房销售分析 第二章 市场分析 2.4.1 锦州部分社区产品配置情况—万通公寓 结构形式:框架 外 墙:贴转 单 元 门:白钢玻璃门 入 户 门:盼盼防盗门 窗 :彩色塑钢 电梯装饰:电梯吊顶 电梯品牌:蒂森电梯 楼梯栏杆:铁艺镶木,地面铺砖 单元入口:地面、墙面贴转 标 准 层:地面、墙面贴砖 对讲系统:彩色可视对讲 停车管理:智能管理,地面地坪漆 当地老项目,档次较高,外墙贴转,单元入口及标准层地、墙面均采用贴砖,门为盼盼防盗门,安装彩色可视对讲系统,窗为地产彩色塑钢,蒂森牌电梯,吊顶装修,车库智能化管理,地下一层停车,地面为地坪漆处理,项目装修档次高于其它项目。 车库 入户门 立面图 单元门 电梯间 第二章 市场分析 2.4.2 锦州部分社区产品配置情况—巴黎豪苑 结构形式:框架 外 墙:真石漆 单 元 门:白钢玻璃门 入 户 门:盼盼防盗门 窗 :塑钢 电梯装饰:电梯吊顶 电梯品牌:上海三菱 楼梯栏杆:铁艺,水泥地面 单元入口:地面铺砖、墙面涂料 标 准 层:地面铺砖、墙面涂料 对讲系统:彩色可视对讲 停车管理:智能管理 物业:宝地物业 当地老项目之一,售价较高,达到5000元/㎡以上,外墙真石漆,单元入口及标准层地面均采用贴砖,墙面涂料,门为盼盼防盗门,安装彩色可视对讲系统,窗为地产塑钢窗,上海三菱牌电梯,车库智能化管理,地下一层停车,物业管理较好。 中心庭院 小区拱门 电梯门及单元门 室内装修 第二章 市场分析 2.4.3 锦州部分社区产品配置情况—曼哈顿 结构形式:框架剪力墙 外 墙:1-4层贴砖,以上涂料 单 元 门:白钢玻璃门 入 户 门:盼盼防盗门 窗 :彩色塑钢 电梯装饰:吊顶 电梯品牌:上海三菱 楼梯栏杆:白钢扶手,地面铺
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