实现平台升级创造情景营销独墅逸致营销的策略.ppt

现场生活情景 · 真人SHOW 配合“周末试住之旅”的开展，于每周末现场进行 西式度假生活 · 真人情景SHOW表演 装饰现场人气 演绎西式度假生活 增强现场感染力 制造高关注度和新闻点 * 儿童主题活动 配合“周末试住之旅”的开展 利用17万平米绿色会所 于现场针对南城的贵族学校进行赞助，开展 运动会类主题活动 活跃现场气氛、增强现场热度 获取良好社会效益与宣传点 带来父母的关注和到场 * B、销售动线体验式营销 售楼处 样板间 运动场 在从售楼处到样板间再到运动场的完整销售动线，时刻安排“情景体验营销”的伏笔。 * 售楼处： 让客户进入卖场的第一时间起，就开始情景体会之旅。 摆脱传统售楼处的印象。打造及营造更具心意的卖场感受。利用空间效果打造更具趣味的购房历程。 * 样板间： 注意生活细节的营造，感受无处不在浪漫，营造家的温馨。 室内：飘香的咖啡…. 花瓣漂浮的浴缸…… 露台烧烤香味的漂散……. * 运动场： 销售小姐带领，在完成大部分情景体验之旅后，引导客户参加户外专为来访者准备的“门球、垂钓、挥杆”等娱乐运动设施前进行游戏，并给予奖励。号称： ——看房也能嘉年华 * D，??? 客户挖掘：以被动转主动，利用良好的资源运用直销和访销等方式，多渠道的挖掘和找寻潜在客户 引导型销售特点： A， 销售人员着装： 可从项目特点考虑，舒适.轻松的着装风格。如舒适大方的运动套装。既贴近自然又与社区健康.舒适的主题辉相映。 B， 工作状态：主动热情。从客户进门开始，注意观察细节并注重引导。以高级顾问的姿态站在客户立场上考虑和审视问题，成为可信赖的购房参谋。 C，?? 引导型体验式销售 客户来访，在客户未到售楼处门口前，业务提前到达门口并替客户开门.问候并引导开始销售工作。销售过程中注重细节，多关心和了解客 户的需求。实施引导型体验式销售，带客户到现场体验及感受不同于市区的休闲度假的生活方式。 * 销售执行 A、我们的目标 B、推盘顺序 C、价格策略 D、执行更精准的价格体系 E、销售计划安排 F、销售手段配合 * A、我们的目标 更快、更高、更好 销售面积约为：6.2万平米 销售均价：6300—6500元， 总销售额：4亿元 销售周期：12个月 * B、推盘顺序 开盘顺序 一期ABC区余量20的跟进销售。 DEF区共建筑面积2.72万平米，116套。 其中D区约60套； E区约20套； F区约40套 设计分区明确，各区户型分布较均匀。顺序分区开盘较为合理。 * C、价格策略的原则 以市场为基础，实施低开高走小步快跑的定价原则 根据具体实施情况进行相应调整及完善。 * 整体均价6500元 开盘阶段 开盘比例 开盘套数 均价格 统称均价 销售时期 备注 1 25% 约80套 6200元/平米 6600 开盘回馈 在约定日期内签约优惠100元 2 50% 约170套 6600元/平米 6600 涨浮6% 一次性付款0.99折优惠 3 25% 约80套 7000元/平米 6600 涨浮6% 一次性付款0.99折优惠 最终目标 100% 330套 6300元/平米 6500 　 客带客各奖励2000元 * 定价：　 D区开盘的房子的价格一定要低于E、 F区的价格。因调整后重新开盘价格不宜过高。而且DEF正处在施工阶段，虽已封顶但工地想象较差。对于先购买的客户有一个较大的吸引，打开良好的开局局面, 对今后分阶段价格上浮奠定良好的基础。在E F区域的销售要在D销售进度近80%左右时相继开盘。 涨价： 第一阶段D区的推出以均价6000元/平米的价位入世，在分阶段开盘的同时进行价格的涨幅，涨幅比例均为6%。最终实现整体均价6500元/平米的销售目标。 * D、制定更为精准的价格体系 意义： 1、创造产品独特性，唯一性。 2、将建筑赋予生命，使其具有量身贴心打造的感受 3、实现快速销售，获得更高的经济效益。 原则： 1、实地考察分析，制定每套的总价。可从面积、位置、景观、环境等方面进行特色细分，寻找每栋别墅的独特性。 2、注重情景或场景的引导使其成为购买感受，从而进行更细致的价格区分。? * 2005年丽水家园销售计划 月份 所处阶段 销售套数 销售面积　 销售额 回款额 销售率 2005.1—2 准备阶段 准备阶段 单位：平方米 单位：万 单位：万元 　 百分比 3月 导入期 10 2500 1500 500 4% 4月 导入期 20 5000 3000 2000 8% 5月 强销期 20 5000 3000 2000 8% 6月 强销期 30 7500 5000 3000 12% 7月 强销期 30 7500 5000 4000 12% 8月 强销期 30 7500 5000 4000 12% 9月