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关于房地产有形市场建设的探讨 近年来，随着房地产市场的发展，各地普遍建立了房地产有形市场，经过不断的探索、实践，有形市场在服务市场、规范市场、活跃、引导市场中的作用逐步显现。为了更好地发挥有形市场的积极作用，我们认为，努力解决其尚存的不足，探讨其发展趋势十分必要。 一、有形市场存在问题 1、机构体制不顺，职能交叉，影响有形市场功能的发挥。 首先，从房地体制看，由于许多城市实行房地分管，人为分割了房地一体化管理，所以“一条龙”服务被分割为“两条龙”服务，房证、地证分办、分别抵押，群众要到两个部门办理手续，降低了工作效率，有形市场的服务功能难以充分发挥。其次，市场管理机构并没有包括全部的市场行为。从房地产市场的行为看，有买卖、租赁、抵押、赠与等，房地产交易对象有商品房、二手房（各类产权房屋及公房使用权置换）。由于在内部机构设置上，租赁、买卖、抵押等行为管理分属不同部门，而有形市场是由市场管理部门单独设立的，所以有形市场内容不全，被人为割裂，不同部门建立不同的市场，有的是商品房买卖市场，有的是存量房交易市场，影响了规模效应的发挥。第三，从管理的级别看，有的有形市场是一级管理，有的市、区两级管理。两级管理中，市级与区级市场为业务指导关系，无人事、财务的管理，市、区两级市场建设缺乏全局考虑的系统性、综合性，区与区之间内在联系不紧密，在信息共享、功能、布局上下不能互补，不能实现城市内部房地产市场建设“一盘棋”。 2、有形市场的发展模式不明确。 由于各地在房地产市场管理的机构、体制及房地产市场状况不同，形成了不同的有形市场模式，目前主要有以下三种：一是经营型有形市场。这类有形市场多为房管部门政企分设后，国有企业经营的，无法行使交易管理、产权管理等政府职能，更难于将公证、银行等部门协调在一起，形成“一条龙”服务。二是复合型房地产有形市场。这类有形市场既行使市场管理职能，有具有行房地产开发、代理销售、房屋吞吐等活动，机构设置上采取“一套班子，两块牌子”，既行使政府授予的管理服务职能，又经营中介代理业务，既是政府部门下属的分支机构，又带有追逐利润最大的企业色彩。三是行政与办事机构分设的有形市场。行政部门进行管理，交易中心对外办理业务。如上海房地产交易中心、苏州市房地产交易中心。有形市场性质界定不清，经营模式不统一，造成重复建设，无法形成规模。从全国看，有形市场究竟采取何种模式，应具有哪些功能，仍然有待于进一步研究。 3、有形市场的软、硬件建设不适应社会的要求和房地产市场的发展。 一是，有形市场现代化程度低。手工操作、封闭运行的情况依然存在，办事速度慢、效率差、透明度低，不能适应市场高效、便捷的要求。二是，有形市场信息量小。大部分有形市场重管理，而作为房地产信息集散地的功能远未发挥，信息采集手段落后，不能使有形市场成为权威、统一的房地产信息发布渠道，规模效应远未发挥。不能满足购房人在市场中最大限度获取交易信息的需求，造成有场无市的状态。 二、有形市场的发展趋势 1、发展有形市场的意义。 在房地产市场日趋繁荣、活跃的今天，加强房地产有形市场的建设，可以建立有效的流通环节，加速房地产流通，引导市场，规范政府管理，更好地服务社会，保障房地产市场的良性循环。可以以点带面，以小市场带动大市场发展。其主要表现在： 一是，加强有形市场建设是转变政府职能，规范管理，服务市场的需要。随着市场机制的不断完善，政府职能部门由直接参与、干预市场逐步向管理、服务市场转变。由于房地产是特殊商品，与一般商品比，其交易涉及的手续多、部门多、程序多，所以市场管理部门的办事效率直接影响流通速度。这就对市场管理部门服务提出了要求：一要快捷、高效率；二要公开、透明。有形市场正为实行敞开式办公，服务社会，提供了很好的形式和载体：同时可以克服由于各自为政、多头管理造成的管理部门机构多、人员冗肿等不适应机构改革、不适应房地产市场经济发展需要的现状。 二是，加强有形市场建设是个人成为购房主体的需要。随着住房制度改革的深化，特别是实物分房的停止，个人逐步成为购房主体。目前，从全国看，个人购房占商品房销售的70%，有的城市达到了90%以上。个人购房有以下特点：首先是需求多样，对商品房、二手房以及各档次的住房都有需要。其次，个人购房比较挑剔，对房屋位置、功能、环境要求提高，因此要货比三家，反复比较。此外，个人购房还要求方便、快捷，交易成本低。这就对有形市场提出了新的要求。第一，要成为房地产信息发布的主渠道。由于消费者还不成熟，不具备相关法律知识，这就需要建立一个信息量集中、信誉高、规范的交易场所，能够让群众“走一家、进万家”，买放心房。特别是住房二级市场开放后，很大一部分群众需要出售旧房购新房，与一级市场比，二级市场信息量散，透明度低，更需要建立信息集散地，克服市场信息不完全带来的交易不畅。第二，要