中粮大悦城中粮大厦评估报告.pptx

中粮大厦评估报告;引;一、项目现状概述 二、直接出售可行性分析 三、项目改造方向探索 四、各方案财务测算比较;1.1 基本信息;1.2 区位分析; 交通配套;1.4 周边配套情况;中粮大厦;年份;租户情况;1.6 总结;一、项目现状概述 二、直接出售可行性分析 三、项目改造方向探索 四、各方案财务测算比较;2.1 上海办公市场——整体市场;2.1 上海办公市场——整栋出让市场;2.1 上海办公市场——整栋出让市场;2.1 上海办公市场——整栋出让市场;2.1 上海办公市场——整栋出让市场;2.1 上海办公市场——典型整栋出让项目;2.1 上海办公市场——小结;2.2 售价估算 1 ——市场比较法;;2.2 售价估算 2 ——直接资本法;2.2 售价估算——结论;;整层/分割出售：当前时点售价18449元/㎡ 预计价格年涨幅约4%，项目总收益3.62亿元;整栋出售：预计总收益为整层/分割出售总价值75% 当前时点约2.58亿元（18449元/㎡*18630㎡*75%=2.58亿元） 2014年时点约2.68亿元（ 18449元/㎡*1.04*18630㎡*75%=2.68亿元） *租户多为2014年3月到期，因此考虑2014年3月起销售;2.5 出售模式分析;整层/分割：面向客户以中小企业及个人为主，去化速度受市场主导； （因项目分割出售，机电设备不易于独立分开管理，建议整层出售） 去化周期约16个月，可实现销售收入 3.62亿元 ——风险提示：该销售模式实现价值高，去化速度不可控;2.6 出售模式财务测算;一、项目现状概述 二、直接出售可行性分析 三、项目改造方向探索 四、各方案财务测算比较;3 项目改造方向探索;3.1 拆除重建方案;建议排除此方向;3.2 改造方案;;;;;假设前提：本项目改造为准甲级写字楼，分割出售;整层/分割出售：当前时点售价33778元/㎡ 预计价格年涨幅约4%，至2016年项目总收益6.89亿元;;; 腾飞大厦;;项目*;　;3.2 改造方案;改造成酒店式公寓出售;Ⅲ 销售行情;;Ⅲ 租赁行情;;基础价格和客户定位;若项目改造成酒店式公寓，且后期聘请一线品牌物管公司以提升物业价值; 华狮国际;;;一、项目现状概述 二、直接出售可行性分析 三、项目改造方向探索 四、各方案财务测算比较;4 各方案财务测算比较;出租方案收益比较：;出租方案收益比较：EBITDA回报??;4 上海公司的意见和建议 ;谢 谢！