“婴儿潮”一代置业拉动楼市购买力.doc

“婴儿潮”一代置业拉动楼市购买力 07-07-26 09:50:54 　　　　　　 来源：每日商报 编者按：回顾上个世纪，尿布产业于1950年代出现，让“婴儿潮”一代享有某种舒适；1960年代，由于有7600万名美国青少年想要马上吃到薯条，速食业于是开始蓬勃发展；1970年代随着婴儿潮一代长大成人，带动了房地产业；接着是1980年代，努力想在商界闯出一片天地的这群人，支持了金融及商业新闻行业的爆炸性成长。现在，1950或1960年代生人已经开始规划自己的退休生活，这是否意味着房地产业的又一次巨大商机？ 11种房地产细分客户与“三次置业”理论在美国房产界的标杆公司普尔特(Pulte Home)的体系中，把房地产市场分为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长期置业四大块。在此基础上，普尔特公司从生命周期和支付能力两个维度，确认了11种客户细分标准：首次置业、常年工作流动人士、单人工作丁克家庭、双人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大龄单身贵族、活跃长者。以此为依据，提供适合不同客户的住宅产品。 将社会学所研究的“人的生命周期”概念导入市场定位和客户细分，在一些领域已经很普遍。如果将普尔特公司的体系简化，仅以人的生命周期来观照，我们发现，大部分都市人都将经历“三次置业”的过程：第一次置业，年轻人初入社会，经济型或效率型的住宅是他们的首选。一套卧室和起居室合一的Studio，或是一套老小区的小户型二手房，都可以是爱的小屋。 第二次置业，大部分人在30-40岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开始迈向事业的顶峰，这时候，他们青睐的是实力型或炫耀型的住宅。最好是黄金地段的电梯豪宅，有大面积规划的住宅空间、突显住户尊荣的科技化设备，还有强调视觉美感的豪华建材。 第三次置业，45岁之后，许多人向往更多的家庭生活，或者开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。山水是否清润，玩伴是否众多，园区服务是否完善，都是影响他们购买行为的主要因素。 十多年前，陈先生结婚两年后，分到一套皮市巷的旧房，20多平方米，没有厕所和厨房。1990年代，单位又分给陈先生一套南肖埠70多平方米的两室一厅，夫妻俩和女儿终于都可以有自己的独立空间。两年前，陈先生的女儿即将入读寄宿高中，一直喜欢养狗、种花和钓鱼的陈先生把南肖埠的房改房卖掉，买了一套闲林的叠排，200多平方米，有个很大的前院。陈先生说：女儿将来肯定要出国留学，我们和三条狗可以在这里一直住到退休以后。 按照普尔特公司对房地产市场的细分，陈先生属于活跃长期置业市场的典型客户，介于空巢家庭和活跃长者之间；虽然他的第一套房子是租住公房，但考虑到时代的因素，他仍然可以算是一个“第三次置业者”。放眼望去，陈先生周围年纪差不多的朋友和同事，在1990年代末住进了中大凤栖花园、胭脂新村、和平小区等市中心商品房之后，这几年大多已经收藏了一两套郊区的排屋或公寓。退休或是儿女出国之前，很多人还不会住过去；不过，他们几乎都已经开始憧憬躺在自家花园里晒太阳的幸福生活。 受20世纪50年代至60年代高生育率、低死亡率的影响，“婴儿潮”中出生的人口在60年后将陆续形成人口高峰，最终进入老年期。据统计，若以60岁为老龄标准，2014年我国老龄人口将达2.03亿。未来人口结构的变化，将影响家庭规模、代际关系和生活方式等诸多方面，既是社会面临的挑战，也是房地产市场的新机遇。像陈先生这样将在未来10多年间步入退休年龄的杭州人，开始重新思考生命的意义，回归家庭生活的价值，他们不只是为了购买一个家。对于他们来说，生活方式是第一位的。 到郊区去，到大自然中去 第三次置业热潮成楼市新增长点 自杭州的房地产市场启动以来，“婴儿潮”一代一直是楼市的主力军。这批1950或1960年代生人的购买力毋庸置疑，不过现在第一次置业市场已是“80后”的天下，而第二次置业市场逐渐被1970年代生人渗透，第三次置业市场将成为“婴儿潮”一代关注的新热点。在此过程中，一些自然环境优美、低密度的郊区住宅首先受到45岁以上客群的青睐。接着，一些强调关爱服务的社区开始出现。今年6月开盘的绿城·蓝庭在庞大的园区服务计划中，包含了专门针对老人的健康管理、老年大学、社区食堂等项目，并在部分组团中设计了专门的老年公寓，吸引了大量“第三次置业者”的目光。另外，以美国佛罗里达州的SUN CITY为原型的退休社区金色年华，将在今年秋天推出第一批房源。据悉，富阳银湖、临安青山湖地块明年也将推出高品质的退休社区。 “第三次置业”是一个容量相当可观的市场。仍以普尔特公司为例，它们通过收购美国最大的退休社区品牌Del Webb，目前已经成为退休房屋市场上的领先者，并成为