中海地产统一合约安排模式.pdf

附件 17 中海地产统一合约安排管理办法（试行） 第一条 目的 为了加强对房地产项目建安成本的控制，不断挖掘降低成本的潜 力，客观地同口径比较各地区公司间不同项目的造价水平，便于现场 施工组织和相关配合工作，加快合约结算速度，特制定本办法。 第二条 合约策划 每个项目在合约分判开始前，应由合约部门编制合约策划方案， 对本项目的工程标段划分、合约分判细化清单、甲供材范围、分判报 价模式、进度款支付安排、发展商与各分判之间的关系、合约部与其 他部门之间的关系及配合要求等，事先作出规划安排，经本公司领导 批准后，报股份公司发展管理部备案。 第三条 工程分判 （一）采用“主包+专业分包”的通用分判模式，细化专业分包 的根本目的是降低成本。 （二）专业分包细化的原则 各公司在各种资源配置和管理能力允许的范围内，以保证质量为 前提，应尽可能细化分包，以达到降低成本的目的。 第四条 报价及定标 （一）报价模式 原则上统一采用工程量清单模式报价，但下列特殊情况可以采用 1 定额取费模式报价： 1. 新设立的地区公司在没有施工图的情况下进行工程招标。新 设立的地区公司是指尚未开发过一个完整项目（或分期开发的项目中 的一期）的公司。 2. 属于政府垄断性经营的工程 （二）定标依据（经济标，下同） 1. 有施工图招标的，评标内容包括投标总价、按投标的甲供材 应供量和统一的模拟单价计算的甲供材总额，合理低价中标，定标后 实行“量价包干”。 2. 没有施工图招标的（含有施工图但来不及计算的，下同），应 制定统一的模拟工程量清单，按照投标方所报单价、包干费或定额取 费计算的总价评标，合理低价中标，定标后实行“单价（或取费）包 干”。 3. 采用工程量清单报价的，必要的单价构成分析（详见第六条 第一款第一项）也应作为评标的依据之一。 4. 合同总价中不应预留没有具体工程内容的设计变更和签证费 用，即不可预见费。 严禁主包工程出现“先进场，后定价”的现象。如果确有特殊情 况需要先进场的，需提交专项书面报告，报集团内管委审批。 第五条 工程量 （一）工程量计算 1. 各公司应自行计算工程量，包括内部计算和委托外包，原则 2 是尽量内部计算。如果人力和时间不允许，可以外包计算，但我方应 对钢材、混凝土等重要成本项目的工程量进行复核。 严禁自己不算量，完全依靠比较各投标方的工程量来决定定标工 程量的现象。 2．招标时施工图齐全的，应在评标前计算完工程量；招标时没 有施工图的，一般专业分判工程应在出图后 30 日内计算完工程量， 主包工程最迟应在出图后 60 日内计算完工程量，并与乙方确认。如 果乙方故意拖延并且确实无法强制其确认，则应按我方计算的工程量 及时调整原来的暂定合同价款。 严禁出现不到结算不算量的现象。 （二） 工程量确认 工程量经乙方确认后，应采用包干方式，除设计变更和签证需增 加工程量外，结算时不再调整工程量。 第六条 总价及构成 （一）采用工程量清单模式报价时，工程合同总价由工程实体费 用和开办费共同组成。 1. 综合单价 工程实体费用由实物工程量乘以综合单价得出，综合单价应包括 人工费、材料费、机械费、管理费、利润和税金，对于由总包统一缴 纳，专业分包不必再缴纳营业税金的，应在专业分包的综合单价中按 照当地建安营业税（含附加）的税率扣除税金。 为加快招标速度，一般情况下报价时综合单价不必进行构成分 3 析，但对于可能涉及用料改变、做法改变、供料方式改变（乙供改甲 供）等需要调整综合单价的，应在招标时要求投标方进行单价构成分 析，同时，由于不同的单价构成会导致不同的合同结算价款结果，因 此，综合单价分析也应作为评标的内容之一。 对于确定采用甲供的材料，综合单价中不应包括甲供材的料值。 2. 开办费