福星国际城项目前期顾问专题研究报告汇.ppt

武汉甲级写字楼客户分析 租户选址意向 1 2 行业、商务 聚集效应 市场目标 距离 在企业上下游需求引力作用下形成 商务聚集现象，完整的办公生态及产 业链有利于链条中企业的发展，可大 幅减少对外交流成本，提高商务机 会，实现资源共享，发挥规模效益 位于销售推广市场短距离范围内， 或通过成熟配套缩短交通时间，达 到自身出行与客户来访的便利化， 有助于市场开拓或商务机会成本的 降低；同时临近周边政府职能部门， 可降低营运成本，提高工作效率 本案应围绕租户思维进行分析，着重考虑周边企业聚集性质，以及租户根据其意向选址时产生的搬迁及扩租型需求 租户特征分析 在本案重点关注区域徐东、中北路及青山片区内，现共有8栋写字楼 目前区域内共有近400家租户 徐东片区 中北片区 本案 青山片区 片区 序号 写字楼 建成年份 总建筑面积 徐东片区 1 万利广场A座 2007年 2.0 2 凯旋门广场 2004年 4.9 3 龙潭SOMO 2007年 3.5 4 中力企业大厦 2005年 1.3 中北片区 5 长源大厦 2000年 1.9 6 东沙大厦 2004年 2.2 7 龙源A、B 2003年 5.2 8 津津花园 2002年 2.9 区域写字楼客户分析 徐东片区写字楼客户行业和地域分布特征 区域写字楼客户分析 徐东片区写字楼共有近200家租户： 科研综合技术服务业、建筑业、加工制造业和金融保险业依次占据最大办公空间，约占整个租户的六成。 本地企业占据近六成的份额，跨国性企业比例很小，其余为全国性企业。 中北路片区写字楼客户行业和地域分布特征 区域写字楼客户分析 中北路片区写字楼共有近200家租户： 科研综合技术服务业、房地产业、社会服务业、加工制造业和电力业依次占据最大办公空间，约占整个租户的七成。 全国性企业与本地企业规模相近，跨国性企业比例很小。 区域写字楼客户分析 四大类型重点关注租户 钢铁、电力、石化产业上下游企业 设计、建筑机构 咨询服务类机构 金融保险类机构 租户行业性质有集中性特点 租户公司性质均以内资为主 租户特征分析 钢铁、电力、石化产业上下游企业 该类型租户共有41个，租赁面积达到11,000m2 该区域内拥有武钢、省电力、武石化以及未来规划的武汉化工新城等产业核心企业，围绕这些企业而聚拢了包括原材料供应、加工生产、市场销售及商贸物流等上下游企业，形成了产业链生态商务区域 有部分行业龙头企业、行业协会以及获得发展壮大的规模企业，租金及面积承受力具有一定承受力 租户 现写字楼 租赁面积 中力企业大厦 850 中联钢工贸有限公司 凯旋门广场 250 湖北振兴冶金原料有限公司 龙源大厦 400 湖北电力 工程总包股份有限公司 长源大厦 600 长源大厦 770 龙潭SOMO 650 湖北宏信石化实业有限公司 龙潭SOMO 250 区域写字楼客户分析 租户特征分析 设计、建筑机构 该类型租户共有59个，租赁面积达到27,000m2，需求强劲 该区域内拥有铁四院等大型设计和施工单位，经过多年历史积淀，吸引了大量大型设计、监理及建筑类企业入住，已形成行业氛围 区域内是传统大型家装建材卖场聚集区，吸引大批装饰设计等类型公司在区域内办公 该类型租户数量庞大，大型国资集团公司以及行业龙头型企业承受能力强，而其他中小型公司也具有较高的面积承受能力 租户 现写字楼 租赁面积 凯旋门广场 4000 长源大厦 1100 东沙大厦 500 东沙大厦 1000 东沙大厦 1000 北京城建设计研究院武汉分院 凯旋门广场 250 龙源大厦 2300 区域写字楼客户分析 租户特征分析 咨询服务类机构 该类型租户共有30个，租赁面积达到8400m2 围绕金融保险企业聚集了相当数量会计师行、律师行等咨询服务类公司，同时行业协会、政府职能部门的存在也有直接关系 为设计、建筑类企业服务的造价咨询、评估类公司也有一定聚集度 目前会计师行、律师行等机构主要聚集在中北路沿线，而徐东片区拥有较多的造价咨询和评估类机构 租户 现写字楼 租赁面积 津津花园 1000 津津花园 250 津津花园 250 龙源大厦 580 长源大厦 550 龙源大厦 600 武汉太华工程造价咨询公司 龙源大厦 580 区域写字楼客户分析 租户特征分析 金融保险类机构 该类型租户共有17个，租赁面积达到7300m2 武昌区总部经济发展，中北路沿线金融保险类企业较为聚集，并向徐东片区延伸；加之省人民银行、省银监局、省保监局等政府监管部门位于区内，行业发展有历史积淀。 该类型租户租金承受力强，面积需求大。但该类型客户的入住一定程度上需要政府的牵头辅助 租户 现写字楼 租赁面积 龙潭SOM