房地产概论总结.docVIP

第一章 房地产的基本概念和属性特征 1、住宅的社会经济功能主要体现在：（P5） 1）生活功能。通过房屋建筑物的面积、质量满足生活功能。 2）社交功能。通过合理的房屋结构布局以及邻里单位的设计与建设实现其社交功能。 3）心理功能。家庭关系 2、配套设施：（分清什么是基础设施和生活服务设施） 指设置在某个特定的社区中，为该社区内全体居民生活服务的固定资产设施及其经营部门的综合体，是为居住及工作提供公共的物质和劳动服务的系统。 基础设施————包括底下和地面各种设施(一般由市政提供的)； 生活服务设施————公建配套、街坊配套。（绿地、医院、公园） 3、房产特征：（P7） 1）固定性 2）耐久性 3）收益递减性 4）效用的多层次性 地产特征：(P8) ①数量有限 ②位置不可移动 ③多用途 ④聚集资本 房产与地产的区别:（理解 P9） 1）地产可单独存在，房产则应依托地产存在 2）房产是最终产品，能直接满足需求，地产往往要进行再次开发 3）房产有折旧，地产没有 4）地产的价格主要受级差地租规律的支配，而房产的价格则决定于建筑成本加上土地价格 房产与地产的联系： 1）地产的价值实现往往要通过与房产相结合，房产也要建立在土地基础上才具有价值 2）地价与房价相互影响 3）房产与地产的产权联系较为紧密，房产产权交易也意味着地产的产权交易 4）房产与地产的资本循环过程相互融合 5）在生活资料方面，房屋与土地同属财产，在生产资料方面，又同属资产 5、房地产的属性特征（第12页 理解） 自然特征： 不可移动性 房地产整体的单一性 使用耐久性 稀缺性 体积庞大、消耗材料多 社会特性： 建设周期长、投资规模大 开发条件差、涉及面广 供求调整缓慢 变现难 保值增值性 房地产的分类：（第16页） 物质形态：土地、在建工程、建成后物业 用途：森林、农田、住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地 经营方式：由于出售的房地产、用于出租的房地产 是否产生效益：收益性物业、非收益性物业 开发程度：生地（未开发）、熟地（开发）、毛地（待拆迁-已开发但不能直接用于） 7、城市综合体：“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合 8、商业地产主要模式： 商品零售和批发市场 复合商城 购物中心 商业步行街 住宅配套型商业 大中型SHOPPING MALL 特色主题商业街 专业市场模式 城市综合体模式 9、相关术语与规定： 房地产住宅层数的划分 低层：1-3层 多层：4-6层 小高层：7-11层 中高层：12-16层 16层以上为高层住宅 土地最高使用年限：居住用地70年 工业50年 教育、科学、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、 用地40年 综合或其他用地50年 五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证 两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书 三通一平：水通、电通、路通及场地平整 五通一平：水通、电通、路通、通气、通讯及场地平整 七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整 建设用地面积（净用地面积）：指城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与各层建筑面积之和 容积率：总建筑面积和建设用地面积的比值 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台。挑廊、地下室、室外楼 梯等，且具有上盖、结构牢固，层高2.2m以上的永久建筑 建筑覆盖率：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率，据建筑外墙1.5M和道路边线1M内的绿地不计入 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比，包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，但不包括屋顶、晒台的人工绿地 套内建筑面积：房屋单元内范围的建筑面积，包括套内使用面积、墙体面积及阳台面积 套内使用面积：指室内能实际使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积 实用面积：套内建筑面积扣除公共建筑面积（共用墙）后的余额 公摊面积包括：（1）电梯井