济南大地华园项目可行性研究报告98p.ppt

财务分析 总投资收益分析： 编号 项目名称 数值(万元) 引用标准 备注 (一) 项目总成本 54920 　 土地成本+建设成本 （二） 总建设面积 15.2927 　 　 　 地上总面积 11.261 　 　 　 地下总面积 4.0317 　 　 (三) 可售面积总收入 110386 　 地上均价（8800元/㎡） 地下均价（2800元/㎡） 　 地上可销售面积总收入 99097 　 地上均价（8800元/㎡） 　 地下可销售面积总收入 11289 　 地下均价（2800元/㎡） (四) 毛利润 55466 　 可销售总额-项目总成本 (五) 营业税及附加 6071 5.50% 项目总收入的5.5% (六) 所得税前利润 49395 　 (四)-(五) (七) 所得税 12348.75 25% 所得税前利润的25% (八) 纯利润 37046.25 　 　 (九) 成本利润率 67% 　 （八）／（一） (十) 成本利税率 90% 　 （六）／（一） (十一) 销售毛利率 50% 　 （四）／可销售总额 　 销售净利率 34% 　 （八）／可销售总额 　 投资回收期 2 年 　 利润值也为静态利润值，不考虑建材上涨，建安成本增长的走势，在实际研判中需要重点考虑的因素； 本项目地块占地33亩，总建筑面积在5.5万平米左右，地上面积约5.3万平米, 地下面积约0.2万平米,前后开发周期需要2年，公寓销售均价为8800元/平米计算，地下部分按2800元/平米计算,毛利润约655466万元,纯利润约37046.25万元,利润价值较好。 社区美誉度曲线 销售均价曲线 营销强度曲线 强势启动，大力营销推广，打造优质产品，成为市场标杆产品。 地块前期初启动，未进入销售，出现现金流低谷。 再次加大推广力度 时间轴 数值轴 延续性入市，稳定现金流。 净现金流量曲线 开发模拟 财务分析 结束语 根据贵公司提供的项目基础资料，我们新概念公司针对资料进行分析研究，并根据项目市场研究及整体精神导向，特向贵公司呈递该报告，此报告仅为前期可行性研究方案，具体数据要以政府批复为准，报告中如有不足请交运地产各位领导给予指导。 本体分析 SWOT分析 内外交通方便，通行便捷； 位于新老城区结合处，配套齐全，区域成熟度高； 地块平坦，利于开发建设； 地块紧邻华龙路，形象昭示性较好，利于产品形象展示 华龙路经常性拥堵，道路畅通度较低； 项目紧邻主干道，限制产品的形象打造； 东部区域经济发展迅速，政府导向的大力支持； 新老城区结合处，即可享受老城区的繁华，又可享受新城区的发展机遇； 项目整体题量有限，产品设计受限； 周边同质化产品竞争激烈； S W O T 本体小结 项目处于新老城区结合处，既可以充分享受老城区的成熟配套等资源，又可以借助新城区的有利条件进行自身发展； 从项目未来发展前景来看，随着老城区的逐步优化和新城区的逐步成熟完善，项目必能充分发挥其黄金连接点的价值； 但项目自身占地面积较小，受经济技术指标的限制，项目自身体量较小，难以发挥项目的引导性作用。 从项目自身条件来看，地块自身形状较为规整，土地成本具备一定的优势。 地块价值因素综合分析 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 发展阶段 城市区位 区域发展 交通因素 景观因素 配套因素 规划指标 客群范围 本体分析 对于本案来说，市场发展的周期主要取决外因和内因的共同作用 外因 内因 经济环境发展走势 金融环境发展走势 政策扶持力度 核心：整体经济环境 区域经济环境，整体经济发展状况如何，均决定了居民的购买欲望，居民购房支付力的提高。 区域内部购房需求结构 核心：市场供求关系 区域房地产价格支撑水平 地方政府对于政策的执行力度 地方政府独有的政策力度 内因决定了项目能否适时发展，购买需求结构是一个关键要素，是区域房地产市场能否支撑的决定性因素。 可行性研究分析 新区发展需具备的6大条件 人流导向效应 招商政策扶持 关键产业驱动 社会舆论导向 区域配套物业 交通功能规划 相关功能物业兴建，形成不依赖于其他区域的新区。 龙头产业带动上下游及相关产业的经济增长点，形成经济拉动引擎。 社会舆论积极报道，如网络、报纸、电视、机构等各个渠道的报道均有利于社会关注度的聚焦。 需要拉动人流导入的聚集因素，对周边或其他区域形成号召。 交通规划明确，通勤成本降低。 需要政府继续加大政策扶持力度在招商引资环节，以及房地产开发、建设、交易的各类支持政策。 1 2 3 4 5 6 我们认为，本案物业发展需具备人流、交通规划、配套、政策、产业和舆论等六大方面的条件 可行性研究分析 项目市场条件 区域房地产市场发展速度较快，新老城区结合部，市场成熟度已逐步显现； 现阶段区域市场供应量相对较