深圳房地产市场运作介绍posp42 0.ppt

深圳房地產市場運作介紹 (一) 簡介 (Ａ) 位置 (Ｂ) 面積 (Ｃ) 人口（至2000年底） (D) 收入 (二) 房地產市場 (A) 涉及政府部門 (B) 房地概念 (3) 土地 房屋 房地產証 國有土地有償使用 商品房 紅証 國有土地行政劃撥 國企,合作企業,安居房 紅証 集體擁有 -- -- 　　 (4) 房地合一 (C) 房地產出讓 / 轉讓 表一: 一級市場土地使用權(第一手)招標拍賣出讓流程 表二: 土地轉讓業務工作流程 表三：　一般二手樓交易過程 * * Nil: 　　地圖 深圳市一、二線範圍（寶安區、 龍崗區）深圳經濟特區（羅湖區、 福田區、 南山區、 鹽田區） 羅湖區 78.89平方公里福田區 78.8平方公里南山區 150.79平方公里鹽田區 75.68平方公里 　327.5平方公里寶安區 733平方公里龍崗區 940.9平方公里 2020平方公里   2000 2001年 常住人口 432.9萬 700多萬 （含戶藉人口　 124萬人 121萬人 暫住人口) 308.9萬人） 579萬人  2000年城鎮居民人均可支配收入21,626元 2000年城鎮居民人均消費性支出17,027元 2000年農民人均純收入9,270元 2000年人均居住面積17.4平方米 規劃及國土資源局 住宅局 發展計劃局 建設局 (1) 土地 (i)　 城市國有土地使用權－有償使用VS行政劃撥 (ii) 集體所有土地[鄉(鎮)農民集體經濟組織,村集 體經濟組織和村民委員會] (2) 房屋－所有權 x 土地使用權証 房產証（原特區房地產公司代表政府頒發） x x 房屋所有權証（原蛇口工業產權處頒發或 原市房管局發或原寶安縣發証） ? 房地產証 紅証（市場商品房地產） 綠証（非市場商品房地產） (1)　土地市場運作 -　 深圳市土地交易市場管理規定 A. 深圳市十類土地轉讓都必須通過招標,拍賣,掛牌 交易的等方式進行 1. 經營性項目用地(包括市政府收回閉置的行政劃撥用地和歷史用地等)的土地 使用權出讓 2. 依出讓方式取得土地使用權, 已簽訂出讓合同, 交清市場地價後進行的土地使用 權轉讓 3. 協議地價取得的土地使用權申請改變功能或提高容積率, 政府依法收回, 用招標 拍賣方式出讓 4. 減免地價或交納協議地價的土地使用權轉讓 5. 合作建房, 但征地返還用地除外 6. 已建建築物的出讓用地, 行政劃撥用地和歷史用地, 若存在多個產權主體, 按照 城市規劃由政府組織或經政府批准組織改造的, 通過招標拍賣選擇改造單位的 7. 已建建築物的出讓用地, 行政劃撥用地和歷史用地, 且產權屬同一主體的, 在符合現行規劃前提下, 土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的 8. 為實現抵押權進行的土地使用權及地上建築物, 構造物, 隨著物轉讓 9. 人民法院執法機關裁定, 決定處分的土地使用權及地上建築物, 構造物, 附著 物轉讓 10. 法律, 法挸允許的集體所有的建設用地使用權交易 B. 深圳市土地交易採取三種方式進行 1. 招標, 即通過發布招標公告, 進行公開招標, 由投標人進行投標, 經評標後確定 中標人 2. 拍賣, 即通過發布拍賣公告, 由競買人在指定時間, 地點進行公開競價, 由出價最 高者獲得土地使用權 掛牌交易作的特色為: 1. 底價公開, 有利於穩定成交價, 提高成交率, 使土地交易理性回歸 2. 掛牌交易時間長, 而且允許多次競價 3. 有利於從根本上防止腐敗行為 4. “網上直播”土地使用權交易, 交易過程更透明 3. 掛牌交易, 即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告, 並接受交 易申請 5. 更容易實現網上自助交易, 建立更大的虛擬土地交易市場 (2)　房屋出售 發展商出售 　　(預售)