2010房地产策划-知名咨询-海口盈滨海湾庄园项目启动区定位与物业发展建议 -14912-13-PPT下载PPT培训课件.ppt

海口盈滨海湾庄园项目启动区定位与物业发展建议 ;项目研究顾问工作的阶段划分;项目定位与发展战略回顾及比较分析;偶得客户;项目定位与发展策略;从整体项目物业配比来看，本项目是以别墅和类别墅为主的高品质低密度社区;纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案比较分析;民生地块经济测算指标数据的选取;按实际地价测算的结果显示纯别墅方案的净利润比小镇方案少5600万元;通过与竞争区域成功项目比较，本项目不具备纯独立别墅成功的最关键因素;从业主访谈来看，业主均向往一种成熟的社区氛围，只有小镇方案可以实现;大规模纯独立别墅的同质化住区难以组织多样化的住区生活;多种物业组合的小镇将营造一个充满活力的住区，这是纯独立别墅方案难以实现的;通过经济测算、市场认知、居住体验三方面的比较，小镇方案更适合本项目;启动区定位;启动区在整个项目开发中的使命与约束条件;世联针对大规模开发社区，利用区域成熟度和地块自然资源将其划分为四种类型，通过成功案例重点研究了这四种类型的启动模式;济南阳光100国际新城;启动利用区域成熟度开相对中端产品，随着社区成熟度提高，产品走向中高端;利用现有成熟配套资源优势，产品贴近市场，逐步提升项目品质，随着社区成熟度提高，后续高端产品强化品牌;深圳香蜜湖水榭花都;地处成熟区域，配套相当完善;利用景观资源打造的高端产品启动，后期提升容积率，加大开发强度;依托周边成熟配套；利用景观资源打造高端产品，树立社区高端形象，后期加大开发强度;深圳万科城;深圳万科城——商业;深圳万科城——未来生活场景;深圳万科城——后期物业定位走高;启动相对中低端产品，大力完善配套，充分展示未来生活景象，后期推出中高端产品;杭州中能浪漫和山;项目通过设置基本配套，创造社区活力氛围;首期利用景观资源推出高端产品，树立高品质社区形象，后期加大开发强度;利用景观资源，启动高端物业，树立形象，设置基本配套，营造社区活力;通过上述典型成功案例揭示四种类型项目的启动模式关键要素，第四种类型值得我们借鉴;回顾第一阶段报告中提出的陌生区域大盘共通的成功开发关键KPI??启动策略;立足于本项目整体定位与发展策略，依据启动策略重点解决以下关键问题;;万科东海岸——从首期规模占总体比例上借鉴;西海岸启动规模以长信海岸水城最有参考价值——从绝对量上借鉴;案例借鉴：从比例上考虑占35％左右;;老城区管理人员72％来自其他地区，59％居住在海口;目前老城工业区对中高档次楼盘的购买力有限，未来两年随着工业区和港口的发展，购买力将逐渐上升;具有休闲旅游度假性质的大盘社区，其客户将会经历从第二居所向第一居所的演变，本项目目前处在以第二居所投资度假为主的阶段;启动区主入口位置的确定为B入口;基于1600亩地块的整体分析和项目的发展情况，首先将地块分成7部分;基于7个地块的启动区位置选择的分析;从整个1600亩甚至2000亩地块考虑，初步判定A3、A4、A5可作为项目的启动区;从配套功能角度分析，启动区不启动小镇中心及周围相关物业;基于1600亩整体考虑的启动区位置;启动区展示攻略：在物业推售前务必要实现以下物业的实景展示，提前体验社区的生活品质与活力;基于启动区选择的一般原则，排除方案一作为本项目的启动区;从周边产业发展带动客户演变角度分析，启动区位置的选择应排除方案三;从客户支撑和启动期资金投入成本上分析应排除“方案二＋方案三”;从资金的使用成本、投资回报率方面分析，应排除“方案二＋方案三之配套”;综合考虑选择方案二作为本项目启动区，开发物业以别墅为主，联排为辅;启动区物业及户型;随着老城工业区的发展，为项目二期待开发的花园洋房带来了一定的客户支撑;二期物业户型及比例;三期开发地块自然资源最好的部分，主推大户型独栋别墅，博取更高价值;;启动区物业类型为独栋别墅与联排别墅;通过消费者访谈得知潜在客户对独栋别墅面积的要求在300平米左右，类别墅在200平米左右;以美视GOLF户型为典型代表;以西海岸GOLF户型为典型代表;西海岸别墅产品水平较低，为本项目预留了创新空间;户型面积分析总结：启动区户型面积配比及创新价值点;;;价格定位案例----利润率较低的价格入市，快速实现销售，后期弥补前期利润损失;项目各分期中物业增值的核心价值点;分期中持续增值的关键推动要素;启动期价格定位----低价入市，低开高走，严格控制总价;启动期物业发展建议;;独立别墅产品创新——庭院小独栋;小独栋的发力点及设计要点;小独栋别墅产品设计要点;如何做到“小空间、大感受”？;入户处理——别墅的入户处理有助于增加别墅的私家领地感;绿色与鲜氧结合，私密性庭院与花园小品的结合，使家与自然无障碍，成为健康生活的起点;通过下沉式庭院的处理赠送半地下室，增加产品超值感;下沉式庭院;赠送半地下室;地下室功能与面积;客厅——玄关和吹拔;入户挑