2012聚润机构合肥物流大道项目可行性研究报告PPT培训课件.ppt

聚润机构物流大道项目可行性研究报告 Poly run mechanism Logistics Avenue The feasibility study report of the project 城市研究——政策大势、城市方向导向 市场竞争——市场容量、区域各类物业竞争环境 客户定位——目标客户定位 项目定位建议——项目定位、产品定位 结论与建议——项目可行性研究结论与建议 宏观经济—2010年调控与2013年调控对比 2013年调控期 经济在2012年3季度触底，当前复苏态势明显 通胀处于低位，下半年通胀压力较大 部分行业产能过剩，制造业尤其严重 2010年调控期 “保八”目标成功，经济整体企稳 通胀苗头出现但整体可控 步出次贷危机阴霾，发展前景明朗 对比发现： 2010年次贷危机的阴霾已经逐步散去，经济整体发展的前景明朗，政府调控楼市的决心强。 2013年经济复苏趋势不变，但力度有待观察。2012年房地产的火爆引起中央政府对房价进一步上涨的担忧，新一届政府借助此次政策彰显调控决心。 金融环境—2010年金融与2013年金融对比 2010年1季度各月新增货币投放量： 2010年1月份 新增货币投放量19384亿元 2010年2月份 新增货币投放量10390亿元 2010年3月份 新增货币投放量14012亿元 2010年1季度 新增货币投放量43787亿元 2010年调控期 宽松的货币政策 2013年调控期 2012-2013货币情况： 2012年2月份 央行下调存款准备金率0.5% 2012年5月份 央行下调存款准备金率0.5% 2012年6月份 央行下调人民币基准利率0.25个百分点 2012年7月份 央行下调人民币基准利率0.25个百分点 2013年1月份 新增人民币贷款1.07万亿 2013年1月份 据说1月份新增外汇占款将达到6000亿 稳健的货币政策 政策力度—“新国五条”细则和4.15新政 “新国五条”细则 强化征收个人住房所得税，统一按照增值部分的20%征收。 加快推进扩大个人住房房产税试点范围 地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障的范围。 确保土地供应并优先安排中小户型为主的房地产项目贷款。 “4.15”新政 购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。 实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求，将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策； 开发商—开发商应对调控经验更加丰富 2010年调控期 应对调控有经验 资金相对比较充裕 对国企、上市公司有利 买地、不停工 价格分化，部分开发商会出现率先降价 2013年调控期 应对调控更加有经验 资金情况发生分化 对央企、大房企有利 核心城市拿地 开发商对比 从对比来看，与2010年不同的是，开发商的资金情况发生分化，大房企和央企资金比较充裕，但是部分中小房企资金链仍比较紧张。2010年政策出台后房企继续买地开发，尤其集中在三线城市，而当前大型房企主要在核心城市进行土地储备。 宏观背景—合肥概况 合肥全国重要教育科研基地，承接皖江产业带转移的核心城市，跻身与长三角经济圈; 地理位置：合肥是安徽省会城市，地处长江淮河之间，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。 行政区域：行政区域面积7047平方公里，市区838平方公里，辖区包括庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、高新区、经开区、滨湖区、新站区、设置肥东、肥西、长丰三县。 全市人口：11年合肥行政区域调整，面积增至1.14万平方公里，人口增至752万人。 合肥活力型、开放性、高速成长性的城市、全国唯一的科技创新试点城市，具有战略的区位优势，全国拥有三所实验室和四大科学装置，仅次于北京。 合肥市 宏观背景—城市空间结构 建大合肥 城市，一个主城、四个外围城市组团，一个滨湖建设的总体框架，城市发展向多核心发展。 随着合肥城市空间结构将完全呈现“１４１”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈； 一个主城是指在现有合肥二环路以内、３１２国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。 四个组团： 东部组团（包括店埠、撮镇）； 北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）； 西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）； 西南部组团（包括经济技术