2013奉贤南桥09单元住宅地块可行性研究报告PPT培训课件.ppt

奉贤南桥09单元住宅地块可行性研究报告 2013年4月 目 录 一、项目概况 二、市场分析及机会选择 三、产品解决方案 四、项目运营 五、团队情况 六、土地获取方式及风险 七、总结与建议 2.1 宏观背景解析 2.2 区域市场分析 2.3 可比竞品解析 2.4 市场机会分析 2.5 项目发展方向 2.1 宏观背景分析——政策调控 2009年至今上海商品住宅供求价月度走势图 万㎡ 元/㎡ 12月14日，国四条：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 1月10日，国十一条：二套房贷款首付款比例不得低于40% 4月17日新国十条：各地限购政策出台，上海和重庆房地产税试点 1月27日，新国八条：二套房首付款提至六成 3月1日，新国五条：二手房交易个税严格按转让所得20%征收 自2009年12月份开始政策调控以来，楼市经历了包括2013年 “国五条”在内的五次调控升级；楼市降温明显，市场低位平稳运行；2011年至今房价呈现平稳态势。 9月29日新政：首套房首付提升至3成；二套房首付50%，利率1.1倍 调控之下上海楼市低位平稳运行，呈稳健发展态势 2.1 宏观背景分析——政策调控 2013年3月1日国务院公布楼市调控“国五条”细则，要求：二手房交易从严按转让所得20%征税 2013年3月30日上海细则：对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。 市场需求转向新房市场 开发商销售 持续向好 南桥新城是上海“十二五”期间重点推进建设的三个新城之一。 南桥新城：定位于综合性服务型核心新城以及服务长三角南翼以及大浦东地区的重要枢纽和门户。目前已被列为本市8个低碳发展实践区试点，是郊区新城中唯一的试点城区。 规划总面积约为84平方公里，2020年规划总人口75-100万(现状不足20万). 十二五期间南桥新城将因政策支持而迎来快速发展期; CBD属性吸引着奉贤百万人口，生态、宜居是南桥新城的居住卖点 本项目 2.1 宏观背景分析——区域规划 生态核心区工程：南桥新城将保留4.78平方公里中央生态林地和开发建设2.53平方公里“上海之鱼”项目。 南桥新城CBD已初具规模，百联购物中心和东方商厦已成功运营。 南桥已成为奉贤百万人口认定的“小香港”。 虹梅路—金海路越江隧道工程 (黄浦江底最长隧道): 轨道和隧道等重大项目的实施促进南桥与中心城的接轨，主题公园建设将提升板块价值 2.1 宏观背景分析——区域规划 “上海之鱼”主题公园： 规划目标：将建成以游艇文化为核心的体育及水上运动公园，并成为南桥新城景观中心与旅游集散服务中心。 拟建设高品质住宅及各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街及五星级水疗酒店等设施，进而打造多位一体的新型主题国际社区。 “上海之鱼”建成后，其创意和硬件设施将可与候选“世界第八奇迹”的棕榈岛一较高下 预计2013年7月实现贯通，总长5.26公里，工程投资额近30亿元。通车后将成为上海城市南部的“大动脉” “上海之鱼”项目的逐步建成，将提升整个板块功能定位和区位价值，对环境品质、形象塑造等方面产生积极的影响。 轨道5号线延伸奉贤段： 预计2015年通车。 轨交5号线南延伸段一期力争在2013年年内开工 2.2 区域市场分析——土地市场 区域土地市场特征 成交量：板块土地供应有限，近期供应放缓 板块土地供求基本平衡。2011年至今南桥板块共成交含住宅属性用地约63万方，其中2011年成交41万方，2012年至今仅22万方，供应放缓。 成交价：楼板价持稳，偶现高溢价 近2年含住宅属性土地成交楼板价主要集中在4000-6000元/㎡之间，其中50%的成交地块为底价成交； 土地属性：纯住宅为主，未来公寓产品竞争激烈 成交地块多为纯住宅用地，少有综合属性，容积率集中在1.5-2.5间，以多层和小高层公寓产品为主，无低密度用地； 区位：多集中于南桥新城，新城短期内开发提速 成交土地多处外郊环间，主要集中于南桥新城规划区域 2011-3-25恒大投资，16299㎡，8000元/㎡； 2012-6-27恒大投资，13349 ㎡ ， 4167元/㎡ 2011-10-12中环投资南桥城建，75495 ㎡，6000元/ ㎡ 2011-10-12鑫金圆， 27557 ㎡ ，6236元/ ㎡ 2012-9-3奉通置业， 9277 ㎡ ，3001元/ ㎡ 2011-11-9苏宁电器，42121 ㎡，5319元/ ㎡ 2012-9-28绿地， 82807㎡，5568元/㎡ 2011-9-15轩安朗润合景， 10372