伟业顾问-北京金融街后沙峪地产项目可行性定位研究报告72PPT-11M-2008年PPT培训课件.pptVIP

区域房地产市场分析 物业类型 典型项目 价格特征 （元/平米） 主力总价 （元/平米） 整体供应特征 院墅 纳帕尔湾 16000左右 510万-650万 该类产品目前供应相对稀缺，在满足客户对独栋类产品追求的同时，能够满足一定容积率要求，同时具备抗政策风险能力。 但是该类产品需要进一步挖掘产品品质，设计细节有待进一步完善。 院墅产品示意图 区域房地产市场分析 物业类型 典型项目 价格特征 （元/平米） 主力总价 （元/平米） 整体供应特征 联排 龙湖·滟澜山 23000左右 650万-900万 现状供应不多，市场接受认可度较高，可能成为区域别墅的新宠。 南方开发商注重园林景观的打造，视觉冲击力较强，大面宽小进深的产品也直接提升了居住品质。 区域房地产市场分析 物业类型 典型项目 价格特征 （元/平米） 主力总价 （元/平米） 整体供应特征 叠拼 水青庭 12000左右 280万-360万 从市场表现看，该类产品目前存在一定的市场接受度，随着区域配套逐渐完善，市场接受度将会进一步提升，客户需求也会进一步增多。　 区域房地产市场分析 物业类型 典型项目 价格特征 （元/平米） 主力总价 （元/平米） 整体供应特征 洋房 香花畦 8200左右 150万～180万 目前区域此类产品供应相对较为稀缺，少数项目因为产品品质不高，售价无法得到有效提升。 随着区域配套逐渐完善，如果此类产品品质在现状基础上有所提升，该类产品的市场接受度将会逐渐改善。 区域房地产市场分析 物业类型 典型项目 价格特征 （元/平米） 主力总价 （元/平米） 整体供应特征 多层 万科四季花城 8100左右 80万～120万 该类产品供应目前主要集中在日常生活配套相对集中的顺义城区，存在一定的市场需求。 对于生活配套、公共交通依赖性相对较强。按照项目所处区域目前的配套成熟度，与顺义城区相比，对于此类产品的售价支撑相对有限。 区域房地产市场分析小结 顺义区从早期的高档别墅项目如丽京花园、名都园、裕京花园、欧陆苑等独栋为主的别墅项目，逐渐出现了联排、叠拼、洋房、院墅等类独栋产品，产品形式和类别不断丰富，需求不断多样化；受政府不再审批别墅用地政策的限制，作为稀缺资源的别墅售价也水涨船高，但同时客户对别墅的品质与园林景观要求也不断提高。 区域发展呈现出从机场两侧，沿温榆河向西、向东两个方向发展的高端别墅区，即传统温榆河别墅区＋新兴的京东别墅区，连贯成片，产品更加丰富；成为临空经济带最直接的收益者。该区域不断成熟的配套、交通、教育、居住条件等，加上温榆河彻底整治，丰富生态走廊等景观资源，高端人群居住区的核心地位将不容动摇，同时会进一步吸纳大量产业带来的大型企业、跨国公司高层管理人员和对高端物业的投资者。 不同类型客户购买特征研究 产品品质、私属性、景观是此类客户购买时首要关注的因素； 对于价格不是特别敏感，只要产品满意，可以接受更高价格； 对于配套的档次和品质要求较高； 对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。 独栋客户 产品品质、户型面积（总价）、私属性、景观是此类客户首要关注的重要因素； 在满足居住需求的前提下，适当控制面积、控制总价； 同样对于配套的档次与品质要求较高； 对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。 小独栋客户 与小独栋客户购买特征相似，区别在于对于私属性的追求并不是那么强烈。 双拼客户 产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素； 因为对别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性。 院墅客户 不同类型客户购买特征研究 产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素； 因为对独栋别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性 联排客户 价格、产品形式、户型、景观是该类客户较为关注的因素； 作为以改善居住环境为购买目的，在总价能够承受的前提下，希望能够实现产品的升级换代。 叠拼客户 户型、价格、面积、配套、交通是此类客户关注的重要因素； 在合适的户型面积前提下，希望户型设计合理，具备一定的舒适度，更加关注生活配套的便利度和公共交通。 价格也是较为敏感的因素，在总价能够承受的前提下，追求低密度的生活品质。 洋房客户 购买特征与洋房客户购买特征有些相近，主要区别在于因为生活方式的不同，更加注重性价比和升值潜力。 对于公共交通有较强的依赖性； 对于配套档次不要求过高，而是要求便利性。 多层客户 市场预期发展对不同类型客户影响分析 对于别墅类客户，受整体供应将会逐渐稀缺的影响，购买力将继续持续，同时能够承受一定的价格涨幅，但对产品品质要求越来越高。 对于类别墅客户，随着区域内该类产品品质的逐渐提升和完善，同时因为别墅总价更进一步的提高，会吸引相