福华实业城边街的项目的项目再定位建议PPT83页.PPTVIP

二、区域市场概况 1、区域内供需概况 因处于传统居家老区，近期开发的商品房项目较少，供消费者选择的机会不多。 邻近区域具竞争性的楼盘较多，如【国嘉华庭】【长富花园】及大石西路区域的一些楼盘，对该区域市场形成了一定威胁。 区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中稳中有升。 区域市场分析 2001-1 * 2、区域及周边地区主要物业 因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，该区域住宅以高层电梯公寓为主，小区建筑群与单体建筑的项目参半。 【长城园】由4-18F、1-11F、1-25F 、 6-7F围合成为较大的社区； 【冠城花园】二、三期12-20F构成围合式社区； 【锦江新时代花园】为双塔楼15F，底层架空； 【彩虹花园】由1-18F、2-9F、1-7F构成。 【国嘉华庭】由33F构成C型半围合。 【长富花园】由4-15F、2-25F构成围合式社区。 区域市场分析 2001-1 * 3、区域内未来两年内待开发的住宅 【长城园】二期及三期共计两幢18F高层 、一幢25F高层、一幢11F小高层及四幢多层； 【冠城花园】二期，正在做基础； 【彩虹花园】二期18F的高层。基础已完工。 区域市场分析 2001-1 * 三、区域内供给状况分析 1、 【彩虹花园】-------------------------- 项目概况 占 地：近20亩 总建面：35000㎡ 建 筑： 1-18F、2-9F、1-7F 总户数：207 区域市场分析 2001-1 * 环 境：较佳的沿河外环境，内环境一般。 商 场：无商场，底楼为私家花园 车 位：较少 户 型：110~310 ㎡ 18种户型 主力户型为140~200 ㎡（错层及跃式） 条式结构，设计较为合理、规则，但 无创新，比较平庸。 电 梯：小高层一梯两户 区域市场分析 2001-1 * 销售情况 多层基本售磬，小高层的销售良好，户型的需求较为旺盛，甚至出现买家购买两套140㎡进行改装的情况。 主要户型㎡ 售价 公摊 销售情况 多层 （7F） 120 3680 （六楼） 12% 余5 小高层（9F） 140（错） 182~306（跃） 4460 (八楼清) 14.8% 大户型销售较好 高层（18F） 95起 3180起 -- -- 总计 八成三十年按揭 达58% 区域市场分析 2001-1 * 对于本项目的影响 综上分析， 【彩虹花园】虽有一些优势，但对于本项目来说，影响不大： A、从地理位置上看，虽然拥有长达百余米的河岸线，外环境优美宜人，但项目景观较好的临河单位基本已售完。 B、从户型上看，设计虽较为规则、合理，但缺乏出彩之处，较为平庸。 C、三期电梯公寓单位面积价格的竞争力不明显。 区域市场分析 2001-1 * 2、【长城园】--------------------------- 项目概况 占 地：50余亩 总建面：120000㎡ 建 筑： 4-18F、1-11F、1-25F 、 6-7F 总户数：633 商场面积：约一万平方米 车 位：400个 绿化率：41% 环 境：外环境一般，内环境较好 区域市场分析 2001-1 * 户 型： 一期 多 层 92.6~134㎡ 高 层 130~140 ㎡ 二期 小高层 162.4 ㎡ (公摊16.7 ㎡) 高 层 86.15~179.17 ㎡ 多 层 86~147 ㎡ 主力户型——120~140 ㎡之间 户型设计 高层户型构局为风车型，较有 特色，无异型房。 电 梯： 两梯四户。 区域市场分析 2001-1 * 销售情况 主要户型 ㎡ 售价 公摊 销售情况 一期 多层：120 高层：135 多层:3000(7F) 高层:3438起 9%~15% 达90% 二期 高层：140 多层:3250(7F) 高层:3600起 9%~15% 走势平稳 总计 七成二十年按揭 --