上海虹山半岛别墅市场专题调查研展报告专题篇.doc

关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告 合美企划全程企划伙伴 专题篇 市场调查选取范围说明 虹山半岛（一期）市场调查 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查 虹山半岛相关区域独立别墅市场调查 专题篇市场调查选取范围说明 专题篇 市场调查选取范围说明 虹山半岛（一期）市场调查 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查 虹山半岛相关区域独立别墅市场调查 市场调查选取范围说明 虹山半岛立足于上海西南地区，在闵行曹行镇，位地银都路南端、虹梅南路上。总占地面积195930平方米，将全部规划建成独立别墅和联体别墅组成的大型别墅住宅区，分二期进行开发。目前已经开发并正在销售的一期占地面积为87030平方米，其中独立别墅84栋，联体别墅26栋，总户数184户；本案为虹山半岛二期开发项目，占地面积为108900平方米，项目规划为独立别墅和联体别墅。由此，规定了如下的本案市场调查的选取范围： 从整个别墅住宅小区项目开发延续性来说，虹山半岛一期项目的各类情况，将直接影响本案的规划和市场定位及行销情况，对之作全面细致的市场调查分析，意义重大； 以徐家汇为起点至上海西南方向车程为半小时至1小时左右的辐射区域，将是本案考察竞争性因素的主要物业区域，从别墅物业客户群流来看，对本案构成竞争影响的区域主要来自三个方面，即：其一为最邻近本案的闵行顾戴路周边物业及其形成的市场；其二为莘庄别墅区的别墅物业及其形成的市场； 本篇将对上述的本案市场选取范围逐项研展，从而为有关方面把握市场机会，寻求机会，寻求市场切入点、规划决策等提供系统详实的依据。 虹山半岛（一期）市场调查 项目简介 虹山半岛位于虹梅南路2121号，处于闵行曹行镇的虹梅南路与银都路的交界外，近邻由莘庄至徐浦大桥的外环外南大道。整个小区占地195930平方米，共分二期开发。其中位于西半边的一期于2000年11月6日开盘，占地面积为87030平方米，一期规划共建别墅110栋，其中独立式别墅84栋，联体四拼式别墅26栋，总户数184户，不久即可交房。虹山半岛一期由上海景洪房产开发有限公司开发。 一期小区规划 一期独立别墅为二层，单栋建面在283.76—353.03平方米之间，主要分290平方米、330平方米、350平方米三种规格，六种房型设计，四拼联体别墅为三层，单套建面均为207平方米左右，二种房型设计。每幢别墅面宽18.6米，独幢的别墅最大花园占地面积可达1100平方米，大部分独立别墅配送私家花园面积在360平方米——885平方米之间，联体别墅配送私家花园面积在87平方米——360平方米之间，整个一期大部分建筑物的幢距在18米以上。 房型特点 一期独立别墅挑高6.3米大厅，南北选用超大面积双层中空落地窗，主卧室为35平方米，面宽5.5米，配有20平方米的卫浴和更衣室。主要空间划分： 礼仪区：（下层）：入口（门厅）、起居室、客厅； 交往区：（下层）：厨房、餐厅； 私密区：带更衣室的主卧（上层）、次卧两个（上层）、书房（下层） 功能区：（下层）：洗衣房、储藏室、工人房； 室外区：前院、后院、平台（上层） 一期四拼联体别墅，房型设计比较单一简单； 礼仪区：（一层）：入口（玄关）、客厅； 交往区：（一层）：厨房、餐厅； 私密区：带平台的主卧（三层）、次卧两个（二层） 室外区：前院、后院、平台（三层） 一期采用主要车道与步行行道分流，车道沿外围环形成环道设计，每户无专门车库配送。 主要经济指标 容积率：0.28；绿化率：73%；栋距：18米左右 小区景观设计 一期中庭规划了23980平方米的超大型水岸景观，四周以绿草铺设，左侧小人工湖有天然瀑布，步行道间设计一个欧式风格200米五节跌落式瀑布，每一建筑组团内种植有香樟、棕榈、银杏、桂花、水彬、石楠等四季常青的大型成年植物，部分地方有斜坡设置小型喷泉小水景。整个小区无围墙围合，而是采用坡形草坪，灌木、乔木三重绿防护林，组成高2.5米、跨度10米的土坡，全面阻挡噪声与尘埃，并装置红外线远程监控系统，与保安中心直接连线。 建筑风格 一期自称为“美式人本别墅”，主结构采用砖混结构，外墙面采用叠合板造型与砖、石料相结合的处 理方式，外雕花护栏阳台，取仿于美国南加州的建筑风格。 小区配套 ? 44000平方米运动场 游泳池、足球场、高尔夫练习场、网球场、蓝球场、沙滩排球场、儿童游乐场、集中绿地等； ? 3500平方米双会所 1000平方米体育俱乐部 健身房、体操房、桌球室、乒乓室、桑拿、壁球房、咖啡厅； ? 2500平方米社区会所 餐厅酒吧、社区阅览室、儿童游戏室、棋牌室、学生自习室、护理中心（美容、保健、预约医疗服务）、金融服务、小区超市、洗衣房、多功能厅、物业服务室及安设施等。 物业管理 一期由香港兴业集团所属港联物业负责社区内物业管理，并设有六层安全保障系统，即：第