新财务准则下的房地产开发企业财务报表分析 赛普咨询.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * C、财务分析—报表项目质量分析法 （1）资产质量分析：指分析资产帐面价值与“实际价值”之间的差异 交易性金融资产 存货 开发商最大的资产就是存货，通常存货按“历史成本”揭示，而多会“正常”出售，存货也可能贬值，特别是今年和明年，且存货跌价准备未必计提充分（计提过程的主观性） 金融资产的价格每个交易日都在变化，虽然新会计准则要求按照公允价值核算，但报表阅读日与报表日期的差异会导致量的变动 长期股权投资 固定资产 有机器设备、不动产（自用）的开发商，有可能折旧后的价值为零，但实际价值还很高；那些以历史成本计价的企业，可能不动产的真实价值比原来的成本翻番了几倍 对于喜欢多元化投资的企业，有可能账面价值很大，实际上可能是个负数 “帐/表”外资产 财务报表没有将重要但不确定其价值的资产列入报表中，如研究开发成果/投入、广告投入、人力资源等 * C、财务分析—报表项目质量分析法 资产质量分析示例—金地“存货” 存货按照成本计价，未计提存货跌价准备。存货大部分是07年以前购入的，即便考虑07年末以来房地产价格下跌、原材料价格下跌，也可以推定：报表数值较现在的市场价值较为保守 07年在建项目比06年末增加了一倍，而库存产品（已竣工商品房）却增加了3.5倍。一方面受市场因素影响，一方面有产品不适应市场之嫌 * C、财务分析—报表项目质量分析法 （2）利润质量分析：指分析利润形成的真实性与合理性 营业收入 营业成本 关注：〈1〉成本计算的真实性；〈2〉存货计价方法的选择的“适当”/稳健性；〈3〉关联方交易和地方或部门保护主义对企业“低成本”的贡献；〈4〉营业成本水平的下降是否为暂时性因素所致？ 关注：〈1〉营业收入的品种结构；〈2〉营业收入的地区结构；〈3〉与关联方交易实现的收入占总收入的比例；〈4〉地方或部门保护主义对企业业务收入实现的贡献 管理费用 财务费用 关注：〈1〉企业是否“过少”地负债？〈2〉企业是否过分依赖于短期借款？〈3〉企业是否过分依赖于自然负债，对供应商延迟付款？ 关注：〈1〉折旧及其他摊销性费用是否作正常处理？〈2〉企业营业及管理费用的控制是否具有短期行为？ 营业利润 关注：〈1〉纯粹的利润操纵行为导致的帐面利润虚增；〈2〉过度负债导致的与高利润相伴的财务高风险；〈3〉企业利润过分依赖于非主营业务；〈4〉非正常的会计政策变更 * C、财务分析—报表项目质量分析法 利润质量分析示例—万通“营业成本”与“财务费用” 营业成本比上年增加了817.9%的同时，营业收入同比增加了827.2%，公司成本管理能力较强 财务费用07年比06年更低，表明07年翻番式的增长是有质量的。虽然反映万通财务杠杆运用不足，但对于过冬期的开发商，这样的数字是让人踏实的 此外，万通07年年报“预收款项”项目金额高达近32亿元，而当年的营业收入也只有近22亿元。可以预见，无论市场环境多么恶劣，随着32亿元的销售收入的确认，万通08年的报表仍然是漂亮的，营业收入增长率最少在50%以上 * C、财务分析—报表项目质量分析法 （3）现金流质量分析：指分析现金流量的种类、数量及其原因 经营活动产生的现金流量 投资活动产生的现金流量 〈1〉投资活动产生的现金流量小于零，意味着投资活动本身的现金流转“入不敷出”，这通常是正常现象，但须关注投资支出的合理性和投资收益的实现状况；〈2〉现金流量大于或等于零，这通常是非正常现象，但须关注长期资产处置/变现、投资收益实现、以及投资支出过少的可能原因 〈1〉经营活动产生的现金流量小于零，表示经营中“入不敷出”；〈2〉现金流量等于零，则意味着经营过程中的现金“收支平衡”，短期可以维持，长期不可维持；〈3〉现金流量大于零并恰能补偿当期的非现付成本，则说明企业能在现金流转上维持“简单再生产” 筹资活动产生的现金流量 〈1〉如果筹资活动产生的现金流量大于零，则须关注：筹资与投资及经营规划是否协调？〈2〉现金流量小于零，则须关注：企业是否面临偿债压力而又缺乏新的筹资能力？企业是否无新的投资发展机会？ * C、财务分析—报表项目质量分析法 现金流质量分析示例—某客户 经营活动产生的现金流为负值，资产负债表反映的应付供应商款项高达1亿以上，经营活动现金流压力巨大，金融机构风险评级下降 企业经营入不敷出，靠举债度日。而且企业未来房产开发业务缺乏延续性，加上企业负债率搞、举债困难、市场回暖近期无望，企业生存危机越来越严重 投资活动产生的现金流前两个财年一直为负值，而且近年投资回报仍无法兑现，靠投资收益实现正向现金流的可能性极小 筹资活动产生的现金流量为企业输血，但无法持久。企业负债率高达90%以上，融资能力几乎丧失，未来筹资困难重重 企业度过此次房地产市场调整期的唯一出路是变卖