商业地块招商策略建议.doc

HYPERLINK 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密 商业地块招商策略建议 对于整体开发商而言，无论商业业态和量体如何规划，开发时程和模式如何进行，到最终是要落实到招商来实现。招商策略和招商绩效是整个土地开发投资中最关键的环节之一。除了地块本身的开发规划及高科技园区整体的发展前景将吸引潜在投资商商争取参与目标地块之开发之外，优惠的奖励投资条件的完善、有效率的行政服务也将可提高投资者对开发目标地块的信心与兴趣。以下从为整体开发商的拟订地块招商策略的角度出发提出商业地块招商策略的预期目标、策略建议、招商方式建议和配套措施建议等。 一、预期目标 确保目标定位之达成性 高科技园区目标地块的商业目标定位为“国际商务中心区”。这个根据宏微观经济态势、高科技园区整体现况与未来发展以及结合目标地块自身条件，特别是对周边环境的大胆预测下做出的基本结论，是一切规划、开发和招商引资动作的基础。因此，确保达成此目标是为招商的工作主轴。 确保整体开发进度之时效性 无论目标地块开发是分期开发抑或一次性开发，从时间和效度看，招商的另一个重要目标是为了配合整体开发进度的需要，及时让合适的投资商进来进行后续开发动作，以便掌握整个高科技园区发展的契机，确保高科技园区发展公司作为一个整体开发商的经济利益。所谓“机不可失，失不再来”，招商如果不能完成这样一个时间和效度上的目标，无疑会损害整体土地开发商的社会收益和形象效益。 确保商业服务之完整性 目标地块的商业服务是为整个高科技园区，特别是为在临近区域生活和工作以及往来商务人员提供的。招商的首要目标应该确保投资商具备为基地周边持续增加的消费群体提供完整性的商业服务的能力。 二、策略建议 以高起点规划创造市场策略 1．商业设施的生存和持续经营需要足够的人潮来支撑。目前目标地块的商业设施主要是以往来高科技园区的商务、参展及赛事之人潮的需求为主要考量，开发策略上首先要满足目前可以带动的商业消费（购物中心和餐饮娱乐）和商务（酒店）需求，而后才是考量这些规划对邻近地区人口的吸引。 2．利用具有亮点和特色的娱乐设施以及目标地块本身的鲜明建筑景观设计（如周边的唯一地标性建筑摩天大楼等）吸引商务和观光人口的驻留。其中，特别是具有极强购买力的昆山台商台干消费群体，既可以作为目前潜在消费者考虑，也是未来高科技园区新移入人口的主要来源之一。 长期投资人优先策略 1．目标地块作为高科技园区核心区域的黄金地段，其无形资产和未来的潜在经济概念对投资商具有较强的诱惑力，但是，基于整个目标地块的定位和经营考虑和目前整个安亭的现状考量，以短期投资开发创造利润为目的的开发商很容易让目标地块的整体开发受到损害，也不利于其它开发商和未来的投资经营者获得持续的经济利益。目标地块的开发作为核心贸易区内集聚人气和展示企业形象的特别地段，中长期的社会和经济效益必须在招商策略上予以重点考量。 2．为达成此一考量，招商策略上建议采取长期投资人优先的策略操作。在招商具体实施过程中上，对具有实力和计划长期在目标地块投资乃至高科技园区投资并看重中长期投资收益的开发商应该优先考虑，力求延揽这些开发商成为目标地块潜在开发者中最中坚的一群，而不断摒弃那些旨在通过土地开发快速出售走人的开发商。长期投资人优先策略成为招商策略中需要重点考虑的环节。 规划内容弹性较大策略 如果投资商提供更先进或创意之商业形态，整体开发商有必要配合投资商在政策面、规划面、建筑面和投融资面得到更大的资源，力求在整个高科技园区真正树立一面旗帜和至少一个亮点，既丰富目前单一由F1赛车带来的旅游观光的风景，又为往来核心贸易区的商务展览人士提供了一个集商务办公、休闲、购物、娱乐和餐饮乃至居住的综合服务的都市中心的效应。 合作开发策略 在地块的开发过程中，开发商和投资商合组项目公司进行开发也是一种常见的项目运作模式。基于资金和政策以及收益风险等方面的考虑，有些投资人会要求和整体开发商合作开发其中的子地块。在开发的具体实施上，如果不违背国家的政策和上级母公司的意愿前提下，考虑多种开发模式特别是与投资商合组项目公司的模式无疑有利于双方以及多方的利益，有利于调动各方投资的积极性和降低风险，并掌握开发方向与质量，这也是国家