季度房地产行业策略报告.doc

HYPERLINK 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密 2006年4季度房地产行业策略报告 一、2006年上半年房地产板块整体业绩有所提升? 　　在公布中报的76家房地产上市公司中，净利润增长的有47家，净利润增幅在30%以上的有34家。其中龙头公司万科、金融街、泛海建设、栖霞等净利润增幅更在50％以上。仔细分析公司利润增长原因主要有： 　　1、房价或租金上涨导致的毛利率上升：如深振业、新湖创业、G中企、G金桥、G张江。 　　2、项目进入收获期，销售收入增加：如G万业、金融街、G津滨、G渝开发、G天房。 　　3、各项指标均稳定增长：如万科、G栖霞、保利地产 　　4、股权出让使投资收益大幅增加：如：上实发展 　　5、资产重组：如GST环球、中粮地、G大龙 　　在我们关注的公司中，亿城股份、先锋股份和G天鸿宝由于项目未满足结算条件，上半年出现亏损。金地集团基本维持去年的利润水平。此外，招商地产、G阳光、泛海、G华业、新梅由于上半年项目未进入结算的原因，造成主营收入和利润较去年同期有所下降，目前招商地产、G华业、亿城股份、先锋股份的账面预收账款均在10亿元以上。预计，随着项目陆续进入结算，这些公司年底业绩将比去年同期增长。 　　二、今年的调控政策主要集中在信贷、土地、税收和住房结构调整四方面 　　今年二季度以来，房地产市场经历了一轮新的调控，国家颁布了一系列严厉的调控措施，主要包括：2006年5月17日的国六条、5月29日的国十五条、7月14日建设部的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、7月19日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、7月26日国税总局发布的《征收个人二手房转让所得税通知》、人民银行继2006年4月28日全面上调各档次贷款利率27个百分点后，再次于8月19日宣布全面上调人民币各档次存贷款基准利率、9月4日中国国家外汇管理局、建设部正式发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、9月5日国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》。密集的宏观调控政策的不断出台，反映了政府通过调控保持房地产市场健康、稳定发展的决心。这些政策主要集中在信贷、土地、税收和住房结构调整四方面： 　　信贷方面：继续实施信贷紧缩政策，严格房地产开发信贷条件。包括一年内实施两次加息；要求商业银行不得对项目资本金比例低于35%的房地产企业发放贷款。同时，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 　　有区别地适度调整住房消费信贷政策，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。两次上调贷款利率，尤其是长期贷款利率上调幅度大于短期贷款利率。 　　土地方面：优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 　　加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 　　税收方面：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。2006年8月1日起，对个人二手房转让征收所得税。 　　住房结构调整：明确指出十一五时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 　　三、调控政策将会有效抑制和打击投资和投机需求；房价涨幅下降，成本上升将使行业利润率趋于下降；行业整合速度加快，优胜劣汰加剧?上述的调控措施综合运用了税收、信贷和土地政策以及规定新建住房结构比例等经济手段和行政手段，分别从增加供给和抑制需求两方面对房地产进行调控，将对房地产行业产生深刻的影响： 　　1、房地产调控政策有效抑制了投资和投机需求，自住需求进入观望期，房地产市场交易量萎缩，房价涨幅趋缓 　　供给