青岛红树林度假世界旅游地产项目市场研究报告.pptx

报告框架报告框架第一章 青岛地产及旅游地产市场整体概况青岛地产市场整体分析及旅游地产市场说明第二章 青岛典型类似项目个案借鉴从三个维度寻找青岛值得借鉴的中高端类似项目，研究其产品和营销手法，为青岛红树林营销推广提供借鉴PART 1青岛地产及旅游地产市场整体概况青岛市地产市场整体分析2013年，市南、崂山区依然是青岛房地产高端楼盘集中区，但是相比2012年，市南区供应量日渐稀少2013年上半年，岛内整体成交量呈现上升趋势，客户投资意愿上升。截至2013年5月底，新黄岛区成交850201㎡，成交均价8018元/㎡，成交面积仍然是青岛最主要区域青岛市地产市场整体描述西海岸经济区合并升级后，发展潜力和投资价值逐步提升，逐渐成为投资度假置业的桥头堡近三年，青岛市南区、崂山区、黄岛区等滨海景观资源发达的区域成为投资、度假类项目的聚集地海景和山景资源是投资部分产品的首选；西海岸经济新区的合并升级，促使本项目成为投资/度假客群置业的桥头堡老城区成刚需主力，崂山区、黄岛区高端度假项目逐渐增多，即墨、胶州等远郊带有度假属性的大盘也有推出市北区、城阳区、李沧区是刚需置业的传统地段；随着老城区土地供应的逐渐饱和，新区逐渐成为各开发商的发力点崂山区、黄岛区则依托其得天独厚的海景/山景资源，吸引越来越多的高端旅游度假项目落户青岛市旅游地产市场整体描述青岛旅游地产发展始终是以景点、海景资源为依托，从单一的第二居所向综合性度假休闲区发展第二阶段（1990-1995年）崂山石老人旅游度假区第三阶段（1995-2000年）即墨田横区域第四阶段（2000-2010年）即墨温泉镇别墅区第五阶段（2010年至今）西海岸区域第一阶段（1990年之前）八大关别墅群华山国际乡村俱乐部（1996年）即墨温泉镇别墅区天泰蓝泉芭东小镇……青岛红树林海上嘉年华紫檀山那鲁湾已有房产的利用弄海园（1993年）青岛市旅游地产市场整体描述青岛市旅游市场发展迅速，新规出炉促进旅游地产发展青岛市旅游收入平均以19%的幅度增长；而游客接待量则以13%的增幅上升，旅游业增加值占GDP的比重平均都在10%左右，对经济的贡献率较大；根据《青岛市城市总体规划（2011-2020）》表述:青岛市的城市性质为“国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城”。5数据来源：青岛市统计局、青岛市旅游局；数据整理：鹏翔顾问事业部青岛市旅游地产市场整体描述1、海景资源是青岛现有旅游地产项目的主题；2、单一的旅游地产形式正在改观；青岛目前的旅游地产形式有酒店式公寓、产权式酒店、分时度假村、度假别墅、度假村、体育运动度假村、主题乐园等。3、青岛现阶段的旅游地产可以概括为山海资源和历史人文资源的利用 4、青岛旅游地产的一些项目存在一定的同质化现象，需要有新的思路和新的产品来刺激市场青岛市旅游地产市场整体描述黄岛区是青岛大规划发展蓝图的重要组成部分，也是青岛房地产供应量重点所在，目前区域内万科、保利、世茂等一线名企纷纷进驻，此外万达集团正在与黄岛政府洽谈保利海上罗兰以东靠海地块，若万达进入，势必为本案区域带来更好的发展前景小珠山北麓片区黄岛区旅游地产市场从2010年起兴起，以小高层及别墅产品为主，并由灵山湾片区向小珠山地区扩展2012年唐岛湾片区2010年灵山湾片区发展年代片区主要产品形态主要资源代表楼盘2008年唐岛湾高层唐岛湾海景海上嘉年华等2010年灵山湾别墅、洋房、小高层灵山湾海景、小珠山风景区保利海上罗兰、世茂诺沙湾、万科青岛小镇2012年小珠山北麓别墅小珠山风景区龙湖原山青岛市旅游地产市场整体描述与西海岸传统住宅类楼盘主力客户类似，以旅游度假为主题的黄岛区各项目客户多数来源于地缘，但2013年青岛市区溢出客户和省内外实力客户有待挖掘黄岛区65%的客群是依托于区域内地缘性客户；余下30%是靠外阜市场的客户支撑，其中20%是山东省内客户资源，10%是依托对中国北方市场的开拓青岛市区和青岛其他区县外溢客户以往占比较少，重要原因是黄岛尤其是开发区高端项目较少，未形成热点，2013年随着青岛万科小镇入市有较大改善。PART 2青岛典型类似个案项目借鉴个案选取维度及原则根据本案所在区域和产品特征，选择典型个案研究综合考虑三个维度：1、知名开发企业的高端城市综合体项目2、项目所在区域内知名开发商开发的具有影响力项目3、2013年黄岛区亮点项目华润中心青岛中心万科青岛小镇保利海上罗兰那鲁湾达令港涵碧楼重点竞品项目成交情况2012.6-2012.12重点竞品项目成交表现区域项目名称成交套数（套）成交面积（㎡）成交额（万）成交均价（元/㎡）青岛中铁中心16639347119728.9830429 华润中心27537545102912.9027411 鲁商首府201363191148