第二章 沃尔玛选址分析.docVIP

沃尔玛选址分析 ??????? 普尔斯马特，世界排名第六的连锁零售商，现在终于可以正面观察自己的同胞兼对手——世界零售业排名第一的沃尔玛了。 ??????? 据悉，沃尔玛中国公司在北京的第一家店——石景山店，距离普尔斯马特石景山店可能不到400米。附图上的A点就是它的预期位置，这个消息已经由石景山建委和八角街道办事处证实。不过，仍有一些商界人士认为，只要沃尔玛还没有在那块土地上插牌施工，就不能断定它会选址于A点。但普尔斯马特的选址人员已肯定：沃尔玛必将出现在自己的 附近。??????? 石景山外经委一位姓侯的官员声称他对沃尔玛的进入所知甚少。“沃尔玛这次是以内资的面貌进来的，因此不属于我们的管理范围。”他解释道。而另一个有趣的现象是，有人认为沃尔玛违反了北京市商业“十五”规划的有关规定：两家一万平方米以上的大型零售店铺之间的距离不应小于4000米。 ??????? 尽管有上述政策的限制，但企业，尤其是外资企业要绕过它并不是一件难事。上海的洪光明教授给记者讲：他接触了许多上海市的外资企业，他发现在遇到某些问题时，外资企业会避免与阻力的来源正面对峙，他们往往直接去找区政府，甚至市政府，这样可以更快捷地解决问题。 ??????? 据猜测，在处理政府关系时，沃尔玛将会尽力保持自己的外资形象，它带来的主要是先进的管理技术（它运用的是国内资本）。这是沃尔玛在中国被冠以“咨询公司”名称的由来。而中国政府和商界也的确能获得沃尔玛的帮助，以提高中国商界的现代化水平。同时很多人相信沃尔玛的到来可以刺激一部分有进取心的企业的成长。 ??????? 现在我们可以拿沃尔玛在北京的预期选址A作范例，来考察这次选址可能涉及的一些问题。尽管在各种假日中，北京市区的商战还显得红红火火，但除去宣武和崇文两区的部分地方外，一般认为市区正在日益走向空心化。王府井、西单和大栅栏地区的游客正趋向于“只游不买”，有车族喜欢在交通还可以的三环路或周围更远处购物，普通居民也开始习惯在社区的综合超市中花去更多时间。??????? 西单可能一直在埋怨一线地铁通车太迟，因为这使得大量客流被翠微——城乡商圈截流抢走。不久的将来或许将轮到公主坟埋怨了，因为从石景山方向乘地铁去市区上班的人越来越多，而石景山路上的私家车也越来越多，他们中大部分将很难再到公主坟停留——这里也变得拥挤起来；而在石景山，在地铁站站口，在人们的居室附近，商业网点正在慢慢兴起。 下面所列的是北京市城西重点社区： 西二三环： （1）博望园、豪柏国际公寓、嘉莲苑、紫苑阁、国兴家园。 （2）中海馥园、蝶翠华庭、久居名园。 西三四环： （1）美丽园、中海雅园、紫竹花园、双紫小区、曙光花园、冠云庄园、中海紫金苑、今日家园。 （2）莲馨家园、翠微嘉园、颐安家园、亮甲店住宅小区、颐源居。 （3）翠微生活、万方苑。西四环外： （1）中星公寓、永金里小区、海晖公寓、玉阜嘉园、玉海园、晋元庄小区。 （2）西景佳园、玉兴园、天辉公寓、八角北路住宅小区、百姓家园、龙德嘉园。 （3）西兴花园、金苹阁、鲁谷小区、长安新城、万地名苑、百朗园。 （4）重兴园、海特花园、自由度、地铁古城家园、兆丰园、琳琅庄园、新月家园。??????? 可以看出西四环外的物业远远多于四环内的。其中，“有些物业，你一看名字就能判断出它的住户有没有车”,嘉兆房地产顾问公司的王先生说。而且像晋元庄小区这样听起来好像是经济户型的社区,也会另建几座高档户型的楼房已满足更多阶层的住户。中档收入以上的人家的车辆将是人流汇向沃尔玛的重要因素之一。 ??????? 而石景山八角地区的重要性在于，它位于最宽阔的两条干道阜石路和石景山路中间，接近五环路，在交通上可以辐射到北边的海淀区。其实，普尔斯马特和沃尔玛早就认准了，在八角东街立住脚，海淀区就已经在身边了——常常被人们提起的晋元庄小区事实上就是海淀区的辖区。另外石景山游乐场（它的外部停车场可以停上百辆车）也能带来潜在的客源。 ??????? 石景山交通队的祁先生介绍：除了石景山路偶然有车流的缓滞外，阜石路和八角东街从未堵过车。五环路将在2002年9月10日通车，正在进行施工准备的市政建设工人说，五环路和阜石路的交叉处将修建一座立交桥，向西的引桥延伸至八角东街处正好结束，车流可从这里的出口进出。 ??????? 在沃尔玛预期店址的斜后方，坐落着规模庞大的京西批发市场。这里的大部分商户都知道“一家外国超市”要在附近建店了，而且“据说它的规模要比普尔斯马特大两三倍”！在几大建筑、装修市场的南边，有个很大的日用五金小商品批发市场，也兼零售，这里人气颇旺。这些人流将来也许会被沃尔玛夺去一部分，因为沃尔玛在批发上也针对终端零售商。石景山的一个特色是位于城乡的过渡地区