2013年青岛远洋风景二期商业营销纲要（51页）.pptVIP

疑难为题解答： 无烟道——我有个客户想在这边开餐饮，他说烟道问题不大，他可以改下排烟。下排烟成本高？这周边餐饮较少，这个客户可能是算过成本，觉得回得来。 申请甲方在商铺门口15-20米制作井盖方便客户安装下排烟。 ? 房价高——08年的时候周边还有8000块的商铺，现在我们辽阳路段，最低的商铺只有2万6千多，这个价格二手商铺都买不到。你可以看看旁边的香邑暖山平均都在35000左右。 ? 周边租金低——劲松九路目前的租金是1200平方米在3.5元/天/平方，我们的商铺面积相对较小，辽阳路预计在5块多，劲松七路在4块多。 ? 交房较晚——周边区域发展较快，按照08年附近商铺价格8000元计算，每年增幅在4000元左右，如果是现房销售，到时可能不是这个价格。 ? 无优惠——这个价格已经是去掉优惠的（如果有：据我所知目前就是这个价格，如果您有政府部门的领导，可以找找关系看看能不能跟开发商谈谈打个折。如果没有关系：那您如果确定想买，我可以帮你约个领导，您直接跟他谈谈。） PART6: 圈层营销 圈层营销——采用万达模式 按照万达的商业销售经验，对于高总价的产品。营销分为四大主要部分。 外部：大量广告投放，树立项目形象与舆论。 内部：注重圈层营销，抓住上层人群核心人物，举办酒会扩大圈层。 线下：邀请客户用餐或休闲娱乐机会，融入圈层。 奖励：对圈层内项目销售有贡献的人一定的奖励。（老带新） 本项目除大量投放广告外，其他可以参照万达模式 ? PART7: 其他媒体 楼体广告——效果图广创部制作中 绝版商铺 远洋风景商业街——高端生活商业区 抢铺热租铺热线 辅助营销手段： 圈层酒会：采用酒会、高尔夫球赛等活动，让圈层客群邀请朋友，扩大项目受众。 公开招租：开盘前对外宣传项目招租，我方之负责租客登记，用租赁客户烘托现场人气。 高档社区DM：在高端社区投放DM广告，小成本营销。 移动销售组：配合圈层营销，携带便携式投影仪、茶具等，上门为客户在家中或公司讲解项目。拔高项目调性，体现项目品质。 PART8:营销整合 资源整合 媒体营销：咆哮体广告引起关注，报纸、网络软文持续释放维持关注热度，配合其他媒体与广告宣传。（客户获知消息到达现场） 活动营销：样板段家居团购厂家入场，开始团购，（现场人气爆棚，开放认筹） 圈层营销：对高科园以及其他圈层客户展开饭局营销，给与老带新奖励（锁定客户，扩大认筹范围） 话术营销：房源不多，让客户寻找关系，释放隐含涨价消息。（口碑营销，让项目在圈层中被炒热。） 正式开盘：认筹量达到一定程度，项目正式开盘！对外宣传出租，扩大开盘人气。（可根据认筹情况，决定开盘商铺数量） 客户来源 蓄客目标与开盘销售目标 认筹蓄客目标为： 开盘销售目标为： 4.9 5.1 5.15 5.30 6.10 6.30 软文轰炸制造舆论 报纸广告出街 户外 报广 网络 推介 短信 渠道 派单 前期蓄客大量发送，配合认筹、开盘等节点发放。 主要采用楼体字、现场围挡、样板段、道旗等 主要配合报纸广告的软文炒作，获得尽可能多的曝光量 亮相2版、认筹1版、开盘1版。 银行、圈层客户、圈层活动 主要采用银行渠道拓展与，客户圈层营销拓展。 推广渠道 亮相、认筹、开盘三阶段周边小区门把手派发广告 营销手段时间轴： 一标段劲松七路路段提价 认筹开始 团购会同步进行 团购会商家制造商家圈层 接受租赁电话 正式开盘 租铺正式预约为开盘暖场 强效期 继销售期 客户装铺 租铺人与业主接洽对接 重点营销策略 辅助营销策略 媒体客户圈层制造 亮相 蓄客 认筹 开盘 续销 短信 前期蓄客大量发送，配合认筹、开盘等节点发放 内容广创提供，数量发送客群李小龙 户外 主要采用楼体字、现场围挡、样板段、道旗等 广创提供内容 网络 主要配合报纸广告的软文炒作，获得尽可能多的曝光量 内容广创提供，媒体排期李小龙 单页 亮相、认筹、开盘三阶段周边小区门把手派发广告 内容广创提供，派发楼盘市场部提供，派发排期销售部提供 报广 亮相2版、认筹1版、开盘1版， 内容广创提供，媒体排期李小龙 渠道 主要采用银行渠道拓展与，客户圈层营销拓展。 银行渠道 客户圈层 关注本项目的客户领袖挖掘，创造客户圈层。 远洋项目上半年营销费用预算 报纸 152 短信 25 圈层活动 10 网络 40 活动营销 40 宣传材料 5 月度费用 342 合计费用 692万 具体实施手段（费用预算） 远洋风景商业街销售计划排期 工作内容 开始时间 结束时间 责任人 媒体发布策略、涵招租计划 3.15 4.9 李小龙 咆哮体广告出稿 3.15 3.13 刘民 软文通路确定 3.15 3.13 李小龙 团购活动商家洽谈 3.13 3.15 张塔、陈宏宇 报纸广告定稿发布、招租开始