201408重庆星瑞城项目营销策划报告90p.pptxVIP

;;PART1：项目本体;;· 项目所在绿岛新区核心区域，将包括行政办公和服务 中心、商业中心、商务和总部基地等多个城市功能， 是璧山区政府着力打造的新型区域。 · 璧山老城区旧城改造困难加速了城市外扩的进程， 2015年新区建成面积达到13.15平方公里， 全面实现“再造一座璧山新城”。;资源条件一：绿岛新城内，西与御湖新区一街之隔，东与老城区无缝衔接。 资源条件二：毗邻新政中心、商业中心、秀湖公园，占位最具发展潜力的地段。 资源条件三：新区、新形象、新风貌的价值效应明显。;璧山;交通日益完善，拉近了与渝西经济带、重庆主城区距离，使两者之间互动更强；便捷的物流支持，成就成渝贸易往来经济口岸； 新区完善的规划及强劲的政策引导，必然将加速新城的打造成型，为项目提供较好的市场环境； 城镇化建设加快，带来更多改???型消费需求;PART1：项目本体;地址：璧山区绿岛新区黛山大道 交通：成渝高速、绕城高速、大学城、双碑隧道、在建地铁、城市通达性与物流集散性高 产品： 总建筑面积：21.5万 ㎡（地上：17万㎡ 地下：4.45万㎡） 容积率：2.39 停车位：1360个 项目包含家居、建材、餐饮、娱乐、主题性购物中心、汽车城市展厅等多种业态 商业总建筑面积：17万㎡;;PART2：市场环境;来自重庆家具协会的数据显示， 从2009年开始，美每家、欧亚达、 红星美凯龙等大卖场陆续登场。 截止目前，拥有大小几十个家居 卖场，总面积超过400万平方米。 主要集中于主城区内，且三北地区最为密集，区域内竞争激烈;卖场名称;经营场所90%为租赁形式，租金主力价格在60—140元/㎡之间，例如，红旗河沟建玛特租赁合同一年一签，上浮比例根据市场情况待定；马家岩市场一楼临街铺面，租金价格高达200元/㎡以上，商家经营成本不可控，缺乏经营自主权（损失老客户） 家居产业对地产产业依赖性强，地产行业周期性不稳定。 重庆家居卖场从2011年下半年起销售收入整体下滑30%—40%。 2012年，陆续有南坪好百年家居， 袁家岗香江家居MALL，亨利戴等市场等关门 ;;璧山;重庆主城家居卖场分布不均，体量已趋饱和，竞争激烈 卖场基本采取租赁模式，无可售物业，商家经营环境不稳定 大渝西片区尚未出现集中性家居卖场、家庭消费区，存在市场空白 大量新家庭将在大渝西片区诞生，存在以家庭为单位的衍生刚性消费需求;PART2：市场环境;目前璧山有7个在售/待售商业项目，总体量约140 万方，主要分布在新城片区。;; /销售方面/ 主要集中于绿岛新区，商业氛围尚未形成，物业类型非“社”即“购”，竞争巨大； /售价方面/ 1F主力单价均控制在2--3万元/㎡，2F、3F面积较大，主力单价为1.0-1.5万元/㎡ 主力总价为200-350万之间？？。 /租赁方面/ 新城建设初期，成型有待时日，除金科、同景一期外，住宅、商铺均无交房 无商业氛围，整体租赁情况差 /租金方面/ 1F 80—120元/㎡/月，2F 30—40元/㎡/月。整体租赁市场极其疲软。 ;项目;项目;西永、大学城、璧山片区在售商业及近期推货量近100万方 按照商业地产主要分类：购物中心、社区商业、写字楼、酒店、专业市场 本区域商业项目定位均为“社区商业+购物中心”形态 未来，还将产生大量“综合类购物中心”，经营业态重叠，商业综合体竞争巨大;PART2：市场环境;;业态;;餐饮占据璧山整体商业半壁江山，整体档次偏低，缺乏中高端品牌餐饮及特色餐饮 家居行业经营状况稳定，整体档次偏低，不能满足未来市场需求，存在升级提档空间 在所有业态中，零售购物空置率最高，达22%。而儿童母婴业态经营状况良好，但缺乏儿童体验及培训板块，不能满足市场需要 汽车行业销售呈上升趋势，带动其衍生行业繁荣，前景良好;通过知名连锁商家访谈得知： 家居建材—对新区持关注态度，对红星美凯龙品牌认可度高，部分商家有改善经营状况需求； 餐饮—品牌餐饮基本根据加盟商需求，确定进入区县拓展市场； 零售购物—品牌百货购物对新区入住率、是否有同品质商家进入、商业氛围的最终呈现更为关注； 超市—要求新区入住率达到50%，方考虑入驻； 汽车—对本区域市场发展有较好信心，有经营拓展需求，对本案持高度关注，有入驻意向。 休闲娱乐—区域内无品牌商家，自营品牌规模小，扩张需求不明显，品牌商家对物业配置有一定硬性要求。 儿童消费—部分商家看中新区未来发展，对潜在商机持有信心，部分商家已意识到区域市场内儿童体验消费业态的空缺及消费需求，有入驻意向。;根据市调报告数据，抽样500份，对璧山商业终端消费人群进行调查。调研人群中，46.46%来自璧山城区，19.7%来自主城区，但工作生活在璧山，其余部分来自周边区县、乡镇。;璧山居民有一定的消费实力，但缺少中高端消费场所，存在外溢现