2013武夷山金绿酒店项目发展战略报告提报34p.pptVIP

商场建议 （一）商场体量确定 商场建议 （二）为使动线较为简单，建议商场为一层，将功能间统一移至负一层。 资金测算 （一）项目商场单项总投资为8985.86万元，占项目总投资(50000万)的20%左右。对于企业的资金链有一定的考验。 序号 费用名称 金额（万元） 备注 项目开发建设总支出 8985.86 1-7项总和 1 前期费用 115.03 　 \ 1.1 渣土处理费 2.4 建筑面积*1.2元/㎡计算 1.2 建筑工程质量监督费 3.3 建筑面积*1.65元/㎡计算 1.3 建筑工程交易手续费 1.92 建安成本*0.03% 1.4 施工管理费 0.033 建筑面积*1.65元/㎡计算 1.5 建筑物放样费 4 建筑面积*2元/㎡计算 1.6 建筑设计费 60 建筑面积*30元/㎡计算 1.7 白蚂蚁防治费 2 建筑面积*1元/㎡计算 1.8 工程监理费 32 建安成本*0.8% 1.9 施工图审查费 9.2 建安成本*0.15%+2.10*3.5% 1.10 散装水泥专项基金 1.5 建筑面积*0.75元/㎡ 2 建安成本 6400.00 　 \ 2.1 土建成本 4000 建筑面积*2000元/㎡ 2.2 水电安装 300 建筑面积*150元/㎡ 2.3 消防工程 100 建筑面积*50元/㎡ 2.4 装修费用 2000 建筑面积*1000元/㎡ 3 配套费用 420.00 　 \ 3.1 中央空调 300.00 2台,150万 3.2 智能化系统 120.00 建筑面积*60元/㎡ 4 管理费用 341.00 为企业开发经营中发生的各项管理费用，含人员工资、公关费、办公费、差旅费、折旧费等，合计为2-3项总和的5％ 5 财务费用 1000.00 总投资*年利率10%*1年 6 营销费用 450.00 营销过程中发生的各类费用，如广告费、代销手续费等，合计按项目销售收入的5％计算 7 不可预见费 259.83 2-7项总和的3% 资金测算 （二）自营出租模式收益——按5%的年均增长率，8—10年收回投资成本。 序号 商业 主要出租店 主力店与合作经营 管理费 1 租金 总出租面积(2万m2)合作主力店占40%面积 / 1.1 出租方式 年均租金(65元/m2·月,出租率80%) 年均租金(35元/m2·月,出租率90%) 按20元/平方米,总出租率核定85% 1.2 面积(平方米) 12000 8000 20000 1.3 出租率 0.80 0.90 0.85 1.4 租金(元/平方米) 65 35 20 1.5 年营业额 7488000.0 3024000.0 4080000.0 1.6 年总营业额 0 2 持有物业经营成本 3472896 2.1 管理费(年总收益的3%) 437760 2.2 维修费(年总收益的3%) 437760 2.3 房产税(年总收益的12%) 1751040 2.4 保险费(年总收益的0.3%) 43776 3 营业税及附加(年总收益的5.5%) 802560 4 利润（万元） 0 企业所得税 2223820.8 经营利润(元/年)(不计广告收入) 8895283.2 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六 年 第七年 第八年 第九年 第十年 889.5万元 934.0万元 980.7万元 1029.7万元 1081.2万元 1135.3万元 1192.1万元 1251.7万元 1314.3万元 1380.0万元 资金测算 （三）整体包租——在顺利包租，且包租者优质经营前提下，7至8年收回投资成本。 包租 项目 租金 40元/平方米 形式 整体包租，不带装修 时间 10年，120个月 管理费另外 不计 合计 10年收益：9600 收益时间点很难控制，同时承租人要有较强的经营力，操作难度较高！ （四）使用权销售（推荐此模式） 资金测算 计算依据 计算项 计算方式 折算结果 以租折算售价法 依据 周边项目租金一线邻街：100—120元/平方米（折算价） 折算30年售价： 9000元/平方米 周边内铺：60元/平方米（折算价） 参考依据 30年一次性交租必须让投资者有一倍的钱赚 但由于本项目为商场铺性质，实际率较低（约为50%） 市场上通行定价的办法 周边租金的30%， 以商铺售价折算法 依据 周边商铺的售价：1.4—1.8万元之