上海市松江新桥新南路产品定位报告2012[一].2.13.pptVIP

产品规划原则 1 缩小集中型商业、改为沿街商业，减少运营风险 （商业体量最大化虽能产生最大经济效益、但区域商业整体饱和，集中商业无法实现快速去化，同时存在经营风险） 2 规避办公产品、高层区域产品全为酒店式公寓 （酒店式公寓能够实现快速去化和高溢价、同时项目区位具备导入自住及投资类人群） 规划方案一：保留原有建筑 主要功能包括生活服务类商业和酒店式公寓； 考虑到北部保留建筑，因此北部做内接式沿街商业，东边也是沿街商业；生活服务类商业以沿街商业为主，1带2商业格局，进深12-15米，满足周边生活配套需求，体量约为5000㎡； 考虑到西边沿河因素跟采光原因，因此考西边做U型公寓，增加每户的采光，酒店式公寓主力面积在40-60㎡，总面积约18000㎡。 酒店式公寓 沿街商业 11F 2F 绿化景观 规划方案二：拆除原有建筑 2F 主要功能包括生活服务类商业和酒店式公寓； 拆除原有建筑，沿街商业可以北移、商业价值也可适当提升，1带2商业格局，进深12-15米，体量约为6000㎡； 公寓部分以正南模式排布，整体酒店式公寓主力面积在40-60㎡，面积可做到24000㎡。 酒店式公寓 沿街商业 7F 7F 6F 绿化景观 绿化景观 规划方案三：拆除原有建筑二 2F 酒店式公寓 沿街商业 12F 7F 12F 绿化景观及运动设施 4F 商业部分可在东北角做一部分4F小型集中商业，其余部分为2F沿街商业形式，商业总体量为9000㎡； 公寓部分考虑增加内部的景观及运动设施打造，楼栋分2栋布局，内部楼间距可达100米左右，2栋公寓分别为12F。 我司建议1000-1200元/㎡装修成本价 装修区域 家居材质 客厅、卧室 墙 乳胶漆 地 15厚多层实木复合地板 棚 局部轻钢龙骨石膏板吊顶，油面乳胶漆，配送吸顶灯及固定灯带和筒灯 窗台 铺贴大理石 配送家具 成品柜体及门扇、床及床头柜 卫生间 墙 面油防潮涂料，配置防雾射灯及灯带 地 ?°诺贝尔 、博德精工?±或同等品牌墙地砖 棚 防潮板吊顶、配浴霸 电器 快热电热水器 洁具 “TOTO、乐家”同等品牌洁具和品牌龙头，“樱花”同等品牌浴霸。成品定制镜柜，成品定制淋浴屏，配送厕纸架、马桶刷、毛巾架 阳台 墙 乳胶漆 地 地砖 棚 吸顶灯 入户门 材质 钢质木纹、电子密码锁 开放式厨房厨具 电磁炉、脱排；厨柜、橱柜灯、不锈钢背板。台下式净水器，可供直饮水。不锈钢水槽及龙头 家居配置 双宽带接口、sony液晶电视、海尔空调、海尔冰箱、隐形纱窗、自动晾衣架等 精装修建议：1000-1200元，对外1500元 现代简约的装修风格，时尚大气 上海奇正 | 以正合·以奇胜 * 上海奇正 | 以正合·以奇胜 * 松江新桥新南路项目产品定位报告 * 区位1——交通方便、房价较低，住宅产品未来具备导入外部客源 新桥区域离莘庄仅5KM，新桥目前住宅成交均价约在12500元/㎡，而莘庄莘庄成交价达到18100元/ ㎡。 沪昆高速公路新桥至莘庄是免费的，新桥开车到莘庄仅3分钟路程，出行非常便利。与莘庄相比，区域在价格上具备很强的竞争性，未来项目将有可能吸纳莘庄的部分客源。 沪昆高速公路 5KM 莘庄 新桥 项目位于上海松江区新桥镇核心位置，新南路南侧。总用地面积约20亩。北侧和东侧边临路，西侧和南侧临水，交通便利，景观优势明显； 项目的西侧规划为医疗用地，再往西为绿地集团开发的高端住宅开发项目新南路1号。南侧规划为九年制学校。北侧和东侧为已建成的别墅区； 区域内有多个高品质楼盘为项目提供了充分的消费群体。 区位2——区域周边多为别墅区，配套设施正在逐步完善 项 目 地 新南路一号 莘松路 聚丰苑 丽水华庭 云间苑 同润别庄湖森堡 场西路 新南路 项目用地目前分为南北两块，北侧为商业功能，主体四层，局部两层，内容包括社区超市、餐饮、宾馆和洗浴休闲中心；南侧为农贸市场。 总体而言，现状的商业业态比较简单，层次较低，环境品质也不高。 区位3——目前项目地现状商业层次感较低，存在提升空间 区位4 ——轨道交通的导入进一步提升板块价值 轨交22号线全长56.4公里，途径徐汇，闵行，松江，金山四区。全线设上海南站，莘庄，春申，新桥，闵西，叶榭，亭林，阮巷，金山9个车站。 22号线的开通，意味着松江即将进入都市半小时圈，新桥至上海南站只需8分钟，预计在2012年3月份开通，新桥的区域价值进一步提升。 南方商城/家乐福 华联吉买盛 易初莲花 大润发 易买德 百安居 乐购 世纪联华 乐购 乐购 龙城购物中心 易初莲花 石头.剪刀.布 家得利 九百家居 农工商 锦江乐园 热带风暴 爱好广场 家得利 徐家汇 七宝 莘庄 本案 农工商 麦德龙 7KM 5KM 13KM 莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区域现有别墅项目近30个，别墅总量1000