招商标准管理培训指南（80页）.pdfVIP

招商标准管理 优惠政策管理 免租期 （装修免租、经营免租） 租金折扣 市场调研—确定各物业形态面积比 商圈分析 核心商圈—50-70%人流—2000米以内 次级商圈-15-20%人流—2000-5000米内 边际商圈—10%人流 核心商圈是用 “步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率”+ “骑自 行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率”+ “步行10分 钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的 比率”+ “乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比 率” =核心商圈所覆盖的人口数量 市场调研—确定各物业形态面积比 商圈另案 自然界点： 1、凡超过４０米宽的四线道以上或有栏杆、安全岛阻隔的道路；  ２、受铁路、平交道的阻隔使人们交通受阻；  ３、受高架桥、地下道阻隔使人潮流动不易；  ４、受安全岛之阻隔使人潮流动不易；  ５、受大水沟使人潮流动不易  ６、因单行道阻隔使人潮流动不易；  ７、人潮走向与购物习惯相反者； 市场调研—确定各物业形态面积比 商圈调查 主要内容有： 消费者对路途时间与距离要求、 商业物业对消费者吸引力的大小、 潜在顾客的地址 调查形式： 家庭访问调查、 实地调查 问卷调查 （调查问卷） （链接） 市场调研—确定各物业形态面积比 描绘商圈 武汉经开商圈人口图示 （链接） 市场调研—确定各物业形态面积比 商圈分析 人口统计特征 （人口规模和密度、年龄结构和性别、教育、职业、收入） 社会特性 （社会阶层、家庭特征、购物时间分配） 心理因素 （对物业的认知程度、行为倾向、期望业态等） 市场调研—确定各物业形态面积比  调研目录 1、交通状况 2、区域人口状况 3、区域商业状况 4、 区域各业态品牌分布及租金，物业形态情况 5、 区域项目辐射情况 6、区域消费者调查情况 7、区域楼宇小区分布状况 8、同类商业广场情况分析 9、XX商业广场的商业辐射情况 10、区域未来可持续发展状况 规划阶段的商业业态落位 各业态占比设定的边际条件 1、城市特性：业态具备超前性，经济基础决定业态规划档次定位 2、地理位置： 城市 （副）中心：零售占比高 生活邻里型： 面积较小，生活配套占比高 郊区型：面积大，零售与休闲娱乐各占50%左右，有鲜明特色，竞争力强 3、竞争情况：根据竞争对手情况适当调整定位 4、投资回报：零售占比越高投资回报越高 规划阶段的商业业态落位 不同类型各业态占比特征 50：30：20 城市 （副）中心： 可参照70 （零售）：20 （餐饮）：10 （娱乐） 生活邻里型： 可参照50 （零售）：30 （餐饮）：20 （娱乐） 郊区型： 可参照45 （零售）：30 （餐饮）：20 （娱乐） 业态布局的意义和原则 业态布局的意义 能把购物中心的地产价值最大化。 能合理优化客流动线，增加购物中心中主力店的联动。 有效吸引顾客并延长顾客在购物中心中停留时 楼层品牌落位图 （链接） 业态布局的意义和原则 业态布局的原则 零售业态位置首选，主力店需纵向分割，一层直接进入。 同楼及同层相邻位置尽量搭配目标顾客相近的业态。 租金承受能力强的业态放在主入口和低楼层。 楼层品牌落位图 （链接） 目标品牌的定义、确定方法及落位原则 在业态配比范围内 目标品牌的所属业态应在购物中心业态规划业态的范围内。购物中心的业态一 般分为零售、餐饮、娱乐、生活配套等方面，我们在确定目标品牌时，首先 将以上业态划分为业种，并依据每个业种将该业种的同档次的排名前列的品 牌筛选出来，作为目标品牌 目标品牌的定义、确定方法及