杭州市场趋势及高库存下的风险和机遇2014.05.pdfVIP

杭州市场趋势 高库存下的市场风险和机遇 刘晨光 易居·杭州首席分析师 兼克而瑞集团休闲事业部总经理 降价报道 天量库存 热炒限购松绑 成交骤降 金融紧缩 市场到底发生了什么 ？ 需求自然回调，叠加预期变更，引发价格回调 资金流动催生表外业务增长 ＆表内信贷支持减弱 库存、存货双高、快速增长，且伴随错配 短期市场趋势 克而瑞看市场： 两个趋势，一个预期，一个探底，两个隐患 1 两个趋势：一手房市场趋势二手房市场趋势 2 一个预期：买卖双方预期（一手房二手房） 3 一个探底：各区域降价探底信号 4 两个隐患：次级库存供应错配 按照规律，2014年市场将进入正常下行通道。而由供应延时造成的放 量滞后或将在二季度末对市场形成更严重冲击 商品住宅成交面积走势图 （单位：万㎡） 304 202 242 高 188 236 242 194 高206 183 220 181 162 低 110 121 111 111 78 82 64 70 89 52 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 市场经历两年的成交高峰，基本会迎来一年的低谷，而14年一季度，很可能是低谷的开始······ CRIC观点 ：杭州年均正常新增 2014年前4月供应萎靡，主要受到供应延时影响 购房需求约5.5-6万套；  供应延时——2013年涉宅土地共成交1415万方， ① 杭州年净迁入人口数达4万； 其中60%为13年下半年成交，该批供应预计将在 ② 新婚登记人数保持在年7.3万对； 今年下半年末开始集中上市 ③ 二手房交易量为3-4万套/年； 以合理折算比率计算，杭州年均正常新增购房需 求在5.5-6万套 注：数据为杭州市八区普通住宅+别墅口径，5月数据截至5.6 受大环境影响，二手房整体市场表现冷淡， 当下活跃成交仅发生在特 定环境下，如急需用房、学区房等 调研反馈： 成交量被透支，2014年成交量再次陷入低迷 2013年政策扰动，成交大涨 今年整个二手房市场是 最近几年最差的行情，去年 2012年中期，市场渐渐回暖