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“凹”型短期调整或将来临 ——2009年6月广州二手房市场研究报告 据广州市国土房管局公布的数据，2009年6月全市10区的二手住宅登记量为93.97万平方米，同比增加114.3%；今年上半年全市10区的二手住宅登记量为376.88万平方米，同比增加67.9%。官方登记量带有一定的滞后性，实际上受高楼价影响，当月广州中介行的买卖业务量比5月份减少4%，而租赁业务量环比则增加两成有余。 满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，6月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为8283元/平方米，环比上升3.9%，同比上升13.2%；今年上半年广州总体二手住宅成交均价为7631元/平方米，同比上升7.4%。租赁市场方面，6月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为27.6元/平方米·月，环比上升0.4%，同比上升0.7%；今年上半年广州总体二手住宅平均租金为27.3元/平方米·月，同比下跌2.2%。 来源：满堂红研究部 小面积物业售价领涨，大面积物业租金领跌 今年上半年广州二手楼价除了在2月份作轻幅回调外，基本呈现“45度角”的上升趋势，若以2008年12月的6729元/平方米作为起步点，至今年6月的8283元/平方米，二手楼均价累计涨幅为23.1%。满堂红研究部将今年上半年经公司促成的二手住宅买卖个案按面积区间划分，再以各区间的成交均价与2008年同期作对比，可以看到，面积在30～60平方米的一房或二房物业涨幅最明显，今年上半年该面积区间的成交均价为7741元/平方米，同比上升18.4%（数值增加1202元/平方米）。而面积在144平方米以上的非普通住宅在今年上半年的成交均价为10271元/平方米，仍旧是价格水平最高的面积区间，其同比涨幅也有6%。 2008、2009年上半年住宅买卖按面积区间划分的宗数比例表（单位：元/平方米） 时间段 A≤30 30＜A≤60 60＜A≤90 90＜A≤120 120＜A＜144 A≥144 08年上半年 7885 6539 6716 7197 8464 9691 09年上半年 8405 7741 7177 7708 9441 10271 同比 6.6% 18.4% 6.9% 7.1% 11.5% 6.0% 来源：满堂红研究部 今年上半年广州住宅的租金并没有跟随买卖成交价同步上涨，大部分区域的平均租金同比出现下跌现象。满堂红研究部将今年上半年经公司促成的二手住宅租赁个案按面积区间划分，再以各区间的平均租金与2008年同期作对比，可以看到，面积在144平方米以上的非普通住宅跌幅最大，今年上半年该面积区间的平均租金是30.9元/平方米·月，同比下跌12.7%（数值减少4.5元/平方米·月）。如此一来，今年上半年该区间的出租毛回报率仅为3.6%，较之去年同期的4.4%下降了0.8个百分点。满堂红研究部经理周峰分析，非普通住宅的租赁市场一直不算太活跃，其租赁对象多数是外籍人士或国内大企业的高管，受全球范围的经济衰退影响，外籍人士到广州租住大面积物业的现象明显减少，豪宅的业主只能通过下调出租价格来争取租客入住。 2008、2009年上半年住宅租赁按面积区间划分的宗数比例表（单位：元/平方米·月） 时间段 A≤30 30＜A≤60 60＜A≤90 90＜A≤120 120＜A＜144 A≥144 08年上半年 38.3 32.4 24.6 25.4 30.4 35.4 09年上半年 38.4 31.5 24.7 24.9 28.8 30.9 同比 0.3% -2.6% 0.4% -2.3% -5.4% -12.7% 来源：满堂红研究部 “凹”型短期调整或将来临 今年上半年，广州市10区的二手住宅登记成交宗数为44093宗，比2008年同期增加63.1%；今年上半年广州总体二手住宅成交均价为7631元/平方米，同比上升7.4%，“价量齐升”的格局已令“卖方市场”这一特征得到确认。从满堂红研究部统计的6月份数据得知，经满堂红地产促成的买卖个案中，首次置业的买家比例为77.8%，第二次置业的比例为18.8%，第三次或以上置业的比例为3.4%，即改善型和投资型客户的比例占了22.2%，这一比例较之今年前五个月都要高。 周峰认为，虽然改善型客户作为楼市上半年最后一道消费主力进场，对加速二手楼市成交量放大有刺激作用，但由于改善型客户的购房行为并不如首次置业者那样强烈，他们的购房行为受自有可支配资金量和即时楼价走势的影响较大。二手楼价在今年5、6月份连创新高，导致购房成本快速上涨，但同期的租金并没有出现同步上涨，“购房出租”产生的利润有所减少，部分改善型和长线投资型需求也遭到打压，市场进入短期调整在所难免。 接下来的7、8月份或许是二手楼市的一个“冷静期”，可视为整个年度市场走势中的