正大行·长沙春季房交会调查报告.doc

正大行·08长沙春季房交会调查报告 昨夜雨疏风骤，浓睡不消残酒。 ? 　　07年下半年房地产市场的突然变天，令许多人措手不及，掩面狂奔，但随着各项国家经济政策与调控措施的逐步到位，政策的“雨”似乎在今年小了很多，但“风”声仍然从紧。正如一个喝醉了的人，尚在体味浓睡的酣美，还难以从美梦中惊醒。去年在全国房地产盛宴中打翻的“残酒”，今年开始让喝多了的人感觉有点上头，却一时感到茫然。 ? 　　“房交会”，在这样的情况下，成了醉眼朦咙的众人用以判断市场气候的“晴雨表”，但我们在事后才突然发现，它可能成为这个市场的一枚“醒酒丹”。我们仍然认为房交会的最终表现并不能成为各方对后市判断的坚实依据，但房交会予我们的参考意义，在08年春天显得额外重要。 ? 　　经过前期准备筹划，我们在本次房交会上通过大量调研，将各方数据进行收集整理，通过专业统计与分析对本次房交会结果进行总结思考，旨在对长沙后市的发展提供参考方向与建议。 ? 　　本报告分三大部分： ? 　　第一部分：试问卷帘人，却道海棠依旧——房交会参展楼盘数据分析 ? 　　第二部分：知否知否，应是绿肥红瘦——消费者需求与房交会营销措施分析 ? 　　第三部分：如梦令，其实并无诗意——房交会整体总结与趋势预判 ? ——08年房交会参展楼盘数据分析一 ? 　　本届房交会官方的数据乍看之下，仍然感觉一如既往。正应了词里的：“试问卷帘人，却道海棠依旧。”依旧是热闹的、喧嚣的、令人鼓舞的，我们也无意质疑“卷帘人”是否有意在安慰我们，但我们确实可以从中去看到一些花落花开的蛛丝马迹。 ? 　　一、房交会基本数据统计 　　 　　1、“不得不爱”，房交会成了集体激情释放的舞台。 　　 　　本届参展楼盘数量较去年秋交会增加了21个，增长幅度为34.43% ? 　　参展楼盘数量同比增加了60.78%。 ? 　　众所周知，今年房交会尚未开幕，便已是“未成曲调先有情”，两百七十位“英雄豪杰”争先恐后，力博在此舞台得以亮相，此番情景堪比超女快乐海选。很多人都说这是市场的无奈之举，可我们认为，这是一次市场供应积蓄已久的激情释放，在07年徘徊迷惘的市场终于等到了一个尽情展示的机会，一众07年拍刀上马的项目，都觊觎于08年杀出一条血路。春交会，“欲饮琵琶马上催”。 ? 　　2、“一步一步往上爬”，高度总是不断被刷新。 　　 　　较07年春交会而言，总建筑面积也同比增加了64.07% ? 　　近三届房交会以来，参展项目的总占地面积也逐年提升，08年春交会同比增加了30.01%。 ? 　　我们不得不承认，每一年我们都很努力，总是不断的在刷新各种数据，而今年亦复如此，无论是参展楼盘的总占地面积还是总建筑面积已经达到了新的高度。可我们也需要谨记：高处不胜寒。 ? 　　3、“如人饮水、冷暖自知”，数据不代表证据 　　 　　08年成交总面积较07年秋交会减少了5万平米，降低幅度为13.16%，成交套数也减少了286套，降低幅度为9.5%。 ? 　　08年春交会成交面积同比增加了123%，成交套数同比增加了106% ? 　　从数据上看，我们仍然可以感觉到春日里暖阳的躁动。但透过这些亮眼的数据，我们仍然了解到08年春交会合同成交实际仅为 ? 　　二、房交会参展单位供销统计 ? 　　1、【按总占地面积进行分析】 　　 　　 　　(1)、“百轲争流千帆进”，占地百亩以内楼盘是今年参展主流 　　 　　 　　百亩以下楼盘参展数量逐年提升，08年春交会较07年秋交会在数量上增加了17个，增长比例为62.96%，数量增加了近2/3。 ? 　　市场的竞争明显集中在了占地100亩以内的项目中。大量中小规模的楼盘(百亩以内项目)在未来2—3年仍然将是市场竞争主流，而大盘(500亩以上项目)的异军突起更多的是一种低调的张扬。 ? 　　近两年来，百亩以下参展楼盘数量增加了2/3，并占整个参加房交会项目数量的53.66%，从在销项目的统计中也可以看出，08年房交会在销项目占地百亩以下的楼盘数量较07年秋交会增加了一倍以上。由此可以推测，众多百亩以下楼盘在当下市场环境中将不得不考虑未来可能延长的销售周期。激增的参展数量也反应了这部分项目将面对的激烈竞争环境，这部分楼盘面对的销售压力将更加严峻。 ? 　　(2)、“谁的江山，马蹄声狂乱”，500—1000亩的大盘逐渐称雄 　　 　　100亩至500亩之间的参展楼盘数量也逐年增加，但增加数量相对较平稳，08年春交会较07年秋交会仅增加了2家。 ? 　　500亩以上楼盘参展数量无明显变化。 ? 　　从参展楼盘的占地面积比较，500—1000亩项目占据了半壁江山，千亩以上大盘稳中求进。从参展楼盘个数上看，市场竞争主要集中于百亩以内的中小项目，但从总占地规模以及体量的发展趋势来看，500—1000亩大盘将在未