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二期商铺业态定位建议： 区域分析 商业，主要分析周围3公里居住人群，周围企业、学校、社区构成商业基础，区域与城市主要商圈的距离决定商业地位。 企业：长沙船舶厂、二纺、毛纺、新华印务、生态农业等 学校：商学院北院、三汊矶小学，白马小学等。 社区：谷山庭院、新诚小区、谷山乐园、好家园、岳华村安置小区、谷山村安置小区、德润园、金麓小区等等。 结论：本项目商业属于典型的社区商业，距离河西观沙岭商圈约6公里，距离荣湾镇商圈约15公里，周围3公里内企业员工、在校学生、社区住户近7万人，属于典型的社区集中型商业商圈。 商业价值 社区商业的属性决定了该区域的商业价值。而商业项目价值的提高，则在于对社区商业属性的理解，项目的超前规划与合理设计。 社区商业商圈的属性： 相对独立性：因为交通与生活习惯，很多购物消费是就近完成的。 消费便利性：快速的获得生活必须品，提供附近社区居民餐饮娱乐休闲场所，是社区商业的主要功能。 商铺投资性：一般社区商业商圈的商业积淀是不如主商圈的，那么其商铺价值体现在价格上也就有一个比较长的过程。正是因为社区商业的发展潜力，决定了社区商业原始商铺的投资价值。 商业定位 社区商业不适宜的商业业态： 大型百货 主题市场 高端专卖店 社区商圈适宜的商业业态： 中型生活超市 大型餐饮娱乐 生活品牌店（水果，食品，美容…….） 服饰品牌店（服装，鞋帽，饰品……..） 家居品牌店 建材装修店 其他偏重生活配套的业态 推盘方案 ①总体思路： 商业成片，二楼能连成整体大面积。 建议： 二期规划，利用商业裙楼连接部分，争取在北津城路和银杉路交集处打造一个区域性的生活购物广场。 理由： 1、在一个住宅小区聚集的地段，商铺价值是比较有潜力的。而打造生活购物广场，则是最大限度的聚集商业人气与资源的最有效方法。一楼打造独立的自由的街铺，价值将发挥到最大化，而商业裙楼打造大型生活购物广场，则能有效的聚集区域内人气，价格也能因此拉升。 2、根据本项目所处的地理位置，未来必将成为长沙市先导区核心地段，目前交通便捷，道路宽敞，大型住宅项目如 雨后春笋般涌现，潜在消费人群很大，也具备很高的投资价值，具备概念炒作的条件。 ②二期商业执行 不适宜引进商场或大型卖场，建议一楼商铺分割销售。目前区域商业氛围弱，建议先招商再销售。 ③商铺面积分隔 一楼分割成50—200平方米临街门面；二楼分割成500—1500平方米，配备一楼独立入口。 ④业态定位 一楼：家居、生活、便利店。 二楼：餐饮、超市、休闲娱乐品牌形象店 ⑤租售价格建议 一楼售价12000--20000元/平方。均价：15000元/平方米 二楼售价6500—8500元/平方； 均价：7000元/平方米 ⑥租售时机选择 可采取租售同步的方式进行招商和销售。楼宇垮架之前成立商业招商营销团队入驻现场，入伙前完成商铺80%，以上商铺招商。70%以上商铺的销售。 ⑦招商销售相关优惠政策 招商优惠政策： 对于上一定规模的品牌商家给予1年免租金优惠，对于一般商家给予半年免租金优惠。 销售优惠政策： 前三年由开发商统一经营，按照8%的年回报返租。 对于自购自营的客户给予一定价格优惠。 对于一次性付款的客户给予一定价格优惠。 参考项目周边楼盘价格调查情况汇总： 经济适用房楼盘 1、谷山乐园 项目地址：长沙市岳麓区银杉路619号 商业：70—300平米不等，价格暂未定计划推出时间2010年12月份，其中6号栋整体商业面积3000平米，计划招租业态暂未定，待湘江福元路大桥开通后，预计商铺售价将到2万元/平米。 2、德润园 项目地址：长沙市岳麓区观沙岭银杉路与茶子山路交汇处 商铺：30—200平米不等，商铺销售情况非常好，临街商铺售价为1.8万---2万元/平米，一楼商铺层高为5.2米。小区内部有商业街，均价9000元/平米。 商铺租赁：银杉路租赁单价50—60元/平米/月（所有商铺均带卫生间） 新城小区 项目地址：长沙市岳麓区观沙岭岳华路与银杉路交汇处 商业：商铺一层均价8500—8800，最高9000元/平米。仅有4个带2层的商铺，售价1.28万元/平米。商铺二层无产权，层高为2.7米。商铺片区零散不集中，商业气氛较差。 商铺租赁：岳华路租赁单价40—50元/平米/月 备注：滨江新城拆迁配套经济适用房楼盘，与我项目位置和产品具有同质性的可对比性楼盘，主要以谷山乐园、德润园二期、新城小区为主。 商品房楼盘： 1.恒大华府 项目地址：岳麓区金星大道长郡中学（新址）对面金星大道长郡中学新校区北侧—40平米每间，销售均价为2.5万元/平米。较早开盘的1#栋，1层单间100多平米，层高5.4米，打折后1.8万—1.9万；2层单间200平米以上，售价1万以上，且为两层捆绑销售。