物业管理实务案例题2011.docVIP

2011物业管理实务案例分析及答案 案例分析题一 投标邀请函 昆明白云物业管理有限公司： 由我司开发建设的昆明蓝天小区将于下月竣工，为对蓝天小区实施优质物业管理服务，我司特邀贵司前来参加蓝天小区的物业管理投标，其有关事项如下： 一、招标项目：蓝天小区整体物业管理 二、招标事项的时间规定 （一）报名及购买抬标文件时间：2003年4月1日上午9时至下午5时 （二）报名截止时间：2003年4月25日上午9时 (三)开标时间：2003年4月26日上午9时 三、招标事项的地点规定 （一）发售招标文件地点：蓝天小区售楼中心 (二)收取投标文件地点：昆明贵鑫房地产开发有限公司办公室 (三)开标地点：昆明贵鑫房地产开发有限公司四楼会议室 四、报名时，投标人须交纳伍千元（人民币）作为投标保证金。投标保证金的管理事项，详见投标人须知 五、投标答疑的时间、地点 答疑时间：2003年4月5日上午10时 答疑地点：蓝天小区售楼中心 六、我司将按本邀请函规定时间、地点开标。届时，请贵司代表人准时出席开标会议 招标人：昆明贵鑫房地产开发有限 地址：昆明黄河中路136号 电话：0871—3621747 传真：0871---6612438 邮编：650239 联系人：陈晓春 昆明贵鑫房地产开发有限公司 二〇〇三年三月十九日 问题1：根据上述“投标邀请函”编写“投标函” 投标函 昆明贵鑫房地产开发有限公司： 贵司的“招标邀请函”我司已收悉。现正式复函贵司，我司将委托代表人参加贵司组织的招标活动。现将有关事项回复如下： 一、我司向贵司提供的投标文件有： （一）投标函 （二）投标报价表 （三）全套资格证明文件 （四）物业管理方案 二、我司已明白贵司招标文件的要求，并重申如下几点： （一）我司愿以总介贰拾万元（20万元） 投标报价来投标承包上述服务项目 （二）我司同意按贵司的要求，提供物业管理方案 （三）我司如中标，将保证履行招标文件中全部责任和义务，在中标通知书规定的时间内签订《前期物业服务合同》 昆明白云物业管理有限公司 二〇〇三年四月二十日 案例分析题二 某小区由白云物业公司进行管理。业委会成立后，白云物业公司与业委会签订了为期二年的物业服务合同。一年后，小区业主认为业委会不能代表他们的利益，又选举成立了新一届业委会。 第一届业委会通过招标，选择了蓝天物业公司。提前解除了与白云物业公司的服务合同，并采取聚众逼迫的方式，迫使白云物业公司撤离了小区。 问题：1、物业公司与业主委员会签订的合同是属于什么性质的合同？ 2、新一届业委会是否有权解除上届业委会所签订的尚未到期的合同？ 3、经业主大会三分之二投票权业主决定，业委会可否单方面解除合同？ 答：1、物业公司与业主委员会签订的合同，应属于一般经济合同。对于一般经济合同，合同双方是不能擅自解除的，否则应承担违约责任。 2、在合同尚未到期情况下，后届业委会应继续承担并履行前届业委会所签合同的约定。故新一届业委会不能随意解除上届业委会与物业公司所签订的合同。 3、虽然业主大会三分之二以上投票权业主投票决定，若物业公司没有违反解除合同的约定，也没有出现可以解除合同的行为，则业主大会也不得单方面解除与物业公司所签订的合同。 案例分析题三 某物业项目总建筑面积达40余万平方米，属于多层、中高层住宅物业。项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目和该市的重点工程，倍受当地居民和政府关注。 问题：1、该项目是否有早期介入的必要性？ 2、早期介入对楼盘开发建设有哪些好处？ 答：1、该项目有早期介入的必要性，理由是： （1）该项目建筑面积大，建设周期长，又属于住宅建设项目，物业类型多样。因此在整个开发建设过程中，容易出现建设、管理、使用三个方面不匹配的问题。 （2）如果对这个项目实施早期介入，就可以将物业公司长期积累的管理经验及物业使用体会用于规划设计，从源头开始实现建、管、用的配合。同时又在建设施工和销售阶段，对实现建、管、用的匹配进行配合，这样可以较好的消防或减少不利于管理和使用的因素，使物业投入使用后，管理工作可以顺利开展，业主的利益也能够得到必要的保障。 2、早期介入可以为楼盘建设带来以下好处：（1）有利于建设项目优化设计 （2）有利于提高工程质量 （3）有利于了解物业情况 （4）可为前期管理作充分准备（5）有助于提高建设单位的开发效益 案例分析四 某物业项目总建筑面积达40余万平方米，属于多层、中高层住宅物业。项目分三期建设，是当地最大