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未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目2010年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2010年上半年××市场供应 板块 序号 项目 古城板块 吴宫喜来登对面储备用地 仓街地块（待挂牌出让） 百家巷别墅（共60余套） 阳澄湖 安徽高速项目 双湖板块 本案地块 九龙仓国宾一号 仁恒双湖湾 晋合水巷邻里北区储备用地，容积0.4 中海独墅岛 保利储备用地 新鸿基储备用地 21 25 26 24 16 17 18 19 20 22 23 27 从土地储备量上看，未来两年千万级以上的高端物业项目将新增12个，其中8个项目均来自双湖板块； 毋庸置疑，双湖板块必将成为千万级豪宅的主要供应源，苏州市场未来两年千万级别墅必将呈现供应爆发式上涨的态势。 11、未来新增分布整体预判 1 2 11 12 13 9 3 7 4 10 5 8 6 14 15 未来两年苏州上千万级高端物业的新增供应分布图 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 板块 项目名称 产品类型 面积范围 (㎡) 销售均价(元/㎡) 总价范围(万元) 2010年新增套数 总体供应套数 总体供应面积(㎡) 古城 平门府 独栋别墅 326-905 33000 1000-3000 60-80 67-87 28000-45000 桃坞才苑(桃坞巷) 613-889 18000 1100-1600 0 12 10112 1306 18000 2300 0 中海胥江府 联排别墅 373-412 预计30000-35000 700-800 16套(预售证已领,但开盘放在2010年) 16 6133 姑苏人家 园林式独栋别墅 659-818 35000 2000-3000 4套(预售证已领,但开盘放在2010年) 4 3026 虎丘18栋 独栋别墅 582-782 预计50000 3000万起价 18 18 6200 双湖 晋合水巷邻里 独栋别墅 500-600 预计60000 4000万左右 暂不确定，新增主要来自于北区0.4容积的地块 以库存3套独栋和洋房为销售主力 4000 御湖熙岸 双拼、联排 270-380 26000 700-1000 50 73 24000 九龙仓国宾一号 双拼、独栋 400-700 双拼1000万起，独栋2000万起 60-80 60-80 38000 中海独墅岛 联排、独栋 240-590 联排14000-21000，独栋40000-50000 约40 40（不含现有库存32套） 12200 阳澄湖 中兴银丽高尔夫别墅 独栋别墅 613-715 20000 1200-1500 15 21 13000 聆湖庄园 独栋别墅 900-2000 20000 2000-4000 5 5 26666 太湖 太湖黄金水岸 独栋别墅 380-390 25000-30000 950-1100 32 32 13000 华丽家族?太上湖 独栋别墅 450-816 预计25000 1100-2000 60 60 35000 东山会 独栋别墅 380-700 15000 600-1000 0 12 6321 太湖之星 独栋别墅 324-428 22000 700-950 0 16 5364 12、2010年新增供应具象预判——全年将有约580套（含绿城）千万级以上别墅供应 07年以来苏州千万级豪宅市场成交以平均每年超过100%的速度增长，08年在整体市场低迷的情况下仍保持了66%的增长速度；近三年年均去化128.3套。 2010年预计市场千万级以上供应约在580套左右 2010年市场容量预判： 乐观估计：按照近三年的市场平均速度计算，2010年预计市场成交容量472套； 中观估计：根据2010年的市场形势，结合2008年的增长速度，预计市场成交容量为391套。 预计2010年千万级物业呈现竞争加剧的态势，预计全年供求比在1.2-1.5之间 以下判断基于前述市场成交和供应数据： 13、2010年苏州千万级高端物业供求匹配度预判 3。方法——项目市场分析（微观竞争市场分析） 竞争区域及竞品界定 竞争区域界定及评级 竞争区域界定原则： 项目大区位属性——古城区 项目小区位属性——沧浪区劳动路板块 项目坐标特点——坐落环线之内，位处西环线上 项目辐射半径——整个苏州市区 目标客群的购买半径——客户在古城情结下具有重叠性 竞争界定： 依据以上五个界定原则的交叉取值和小区位概念决定直接竞争区域规则，故先以本项目为圆点一公里距离为半径，界定本项目的直接竞争区域是沧浪区劳动路板块; 依据大区位概念决定间接竞争区域规则，再结合项目辐射半径覆盖下的消费者购买半径，界定本项目的间接竞争区域是（环线内）