罗泾项目定位报告整合版8.12.pptVIP

* * * * * 客户定位----来源区域 罗店 区域客群 月浦 区域客群 顾村 区域客群 浏河镇 客群 罗泾镇 区域客群 市区客源 通行费30元 沪太路 浦钢 产业客群 宝山工业区产业客群 潜在客户置业行为分析 外宝山区域未来住宅产品供应格局 产品线 产品品质 产品价格 未来供应来源 公寓 低 6000-7000 总价:35-60万 中 8000-9000 总价:70-80万 高 10000以上 总价:100万以上 情景花园洋房 中 7000左右 总价:50-80万 高 9000以上 总价:70-110万 叠加/联排 中 9000-10000 总价:130-200万 高 15000以上 总价:300-500万 月浦静安城建项目 罗店景瑞项目 罗店乾溪项目 顾村可转性房 万科罗店项目 保利顾村项目 月浦静安城建项目 罗店景瑞项目 罗店乾溪项目 万科罗店项目 保利顾村项目 罗店景瑞项目 罗店乾溪项目 市场空白点 市场空白点 低密度产品 中品质 小高层公寓 低品质 差异化策略 竞争优势策略 产品分类 产品竞争策略 罗泾镇改善性客源 两大产业区改善型客源 罗泾镇婚房客源 两大产业区婚房客源 罗店/顾村婚房客源 主力目标客源 项目产品关系 目标客户定位 多层花园洋房 中品质 差异化策略 罗店/顾村婚房客源 两大产业区婚房客源 两大产业区改善型客源 罗泾镇改善性客源 满堂三代 空巢 大太阳 小太阳 新婚家庭 起步单身 低端公寓客户 中端公寓客户 高端公寓客户 低密度中端客户 低密度高端客户 初级蓝领 初级白领 基层公务员 初级创业者 中层白领 中级公务员 自由职业者 中级工程师 上层白领 高级公务员 高级工程师 小企业主 上层白领 高级公务员 高级工程师 小企业主 金领 高级公务员 中级企业主 资本家 核心需求 价格制约 公共交通 子女教育 价格优势 子女教育 生态环境 车行生活配套 产品品质 项目目标客源分析 概念方案 土地周界分析——宗地现状 西面与西南面为已建设工业用地，属于宝山经济发展区范 围，东面为已建设动迁安置基地宝虹家园，区域现状质量一般 宗地 工业用地 工业用地（已建） 城镇发展用地（现状为农田） （已建） 主题公园（已建） 陈　　　川　　　　路　　　　　　 幼儿园（待建） 宝虹家园 （已建动迁安置房） 罗 宁 路 潘 沪 长 虹 路 路 商业服务（待建） 商品住宅（待建） 广场 （待建） 商务办公（待建） 新 川 沙 河 东北面已建主题公园对本案生态环境的建设将产生积极作用 其他均为待建用地，现状均为农田 东北角与本案一河之隔的幼儿园的建设对本案影响较大，在建筑品质上应与本案产品定位相匹配 土地地块分析——地块面积 罗泾新镇未来规划 罗 宁 路 陈　　　 川　　　　 路　　　　　　 潘 长 新 宗地 川 沙 河 路 虹 D4-1 D4-2 D4-4 D1-7 路 幼儿园 （待建） 沪 地块面积11.59ha,占总面积71.9% 地块面积2.64ha,占总面积16.4% 地块面积1.88ha,占总面积11.7% D4-1与D4-2地块面积占总用地面积近3/4，建议布置主打产品 土地地块分析——景观条件 罗 宁 路 陈　　　 川　　　　 路　　　　　　 潘 长 新 宗地 川 沙 河 路 虹 D4-1 D4-2 D4-4 D1-7 路 幼儿园 （待建） 沪 地块三面环水，自然生态条件最佳 地块两面环水，自然生态条件其次 地块单面临水，景观条件一般 D4-1地块景观条件最佳，建议布置主打产品 土地地块分析——土地利用率 罗 宁 路 陈　　　 川　　　　 路　　　　　　 潘 长 新 宗地 川 沙 河 路 虹 D4-1 D4-2 D4-4 D1-7 路 幼儿园 （待建） 沪 地块形状方整，土地利用率最高 地块形状局部不规整，土地利用率其次 地块形状不规则，土地利用率一般 D4-1与Ｄ4-4地利用率佳，建议布置主打产品 概念规划——产品分布 罗 宁 路 陈　　　 川　　　　 路　　　　　　 潘 长 新 宗地 川 沙 河 路 虹 D4-1 D4-2 D4-4 D1-7 路 幼儿园 （待建） 沪 地块综合价值最高,排屋、叠墅均布置在该地块,辅以花园洋房,容积率0.92 地块布置小高层