第四章 房地产项目管理.pptVIP

第四章 房地产项目管理 教学目的与要求：房地产开发是以项目的形式展开。房地产开发企业的核心业务是项目的前期规划、工程建设、市场销售及物业管理的整个实施过程。它是一个长周期、多专业、复杂而烦琐的管理过程。本章要求学生掌握房地产项目管理的具体内容。 教学重点：房地产项目前期策划和可行性研究、房地产项目招标投标、房地产项目建设管理、房地产项目营销策划 第一节 房地产项目管理概述 一、房地产项目概述 （一）项目 1、项目的概念 对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。 2、项目的基本条件 （1）项目是一个系统的有机整体 （2）项目具有明确的目标——成果性目标和约束性目标 （3）项目具有明确的起点和终点 （4）项目完成需要资源条件的保障 3、项目类别 根据项目的最终成果或专业标准可划分： 科研项目 国防项目 开发项目 工程建设项目 咨询项目等等 （二）房地产项目 1、房地产项目的概念 在一定的时间、费用和质量要求下，以土地和房屋建筑为对象，以达到特定的使用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成的一次性任务。 属于工程建设项目。 2、房地产项目的特征 （1）房地产项目的时间要求限定性较强 原因：①房地产项目的资金占用量较大②市场需求相对变化较快③市场上同行竞争激烈 （2）房地产项目的质量要求较高 （3）房地产项目的组织要求很高 主要表现：①房地产项目具有较强的系统性②房地产项目具有较强的程序性③房地产项目的组织协调管理要求较高④房地产项目的政策和法律规范严密 二、房地产项目管理概述 （一）房地产项目管理的概念 房地产项目的管理者运用管理学的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的计划、控制和协调，从而保证项目达到预定的质量标准、时间标准和费用标准，以实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质的房地产产品和服务。 管理者：建设项目管理（业主单位） 设计项目管理（设计单位） 工程咨询项目管理（监理单位） 施工项目管理（施工单位） 物业管理（物业公司） 目标：功能（质量）目标 进度（工期）目标 费用（成本）目标 （二）房地产项目管理的内容 1、房地产项目前期策划和可行性研究 2、房地产项目组织 3、房地产项目融资 4、房地产项目招标投标 5、房地产项目计划与控制管理 6、房地产项目后期管理 （三）房地产项目管理新特点 1、项目管理理论、技术和手段的科学化 2、项目管理的社会化和专业化 3、项目管理的标准化和规范化 4、项目管理的国际化 第二节 房地产项目前期策划与可行性研究 一、房地产项目前期策划 （一）房地产市场调查 市场调查是房地产投资决策的前提与基础。重视房地产市场调查，不仅是房地产投资决策活动的需要，也是房地产项目管理现代化程度的重要标志之一。 1、房地产市场调查的含义与作用 房地产市场调查，也称为市场调研、营销调研，是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并制定正确的决策提供可靠依据。 房地产市场调查，有广义和狭义之分。狭义的市场调查，是把市场理解为房地产产品消费对象，针对消费者购买行为所做的调查，即对消费者及其行为的研究。广义的市场调查则把市场理解为商品交换关系的总和，即一个由各种市场要素构成的，有结构的体系，也就是市场调查不再只局限于消费者的购买行为，而是其调查范围扩大到了房地产营销的每一个阶段。只要是市场要素所涉及的内容，均可视为调查研究的对象。 理解房地产市场调查的含义，必须注意以下三点：（１）市场调查的基础是收集资料只有做到有目的、有步骤、系统地收集真实的资料，并予以实事求是地分析研究，才能及时地为经营决策者提供客观而准确的情报，从而保证预测和决策的客观性和精确性。 （２）市场调查的内涵是广义的市场调查不仅包括信息资料的收集，还包括信息资料的分析研究；不仅包括对消费者需求及竞争者情况的市场调查，还包括对市场营销活动四大环节即产品、定价、分销及促销的调查，以取得完整的市场营销资料。 （３）市场调查的方法必须是科学的经过精心选择的市场调查方法必须依据不同的市场客观情况，有计划、有目的、系统地实施，以做到有效率和能够解决实际问题。 房地产市场调查的作用： （１）有助于房地产企业确定正确的投资方向 （２）有助于房地产企业适